Риски в ипотеке снизят в ущерб доступности

АИЖК отказалось выкупать у банков закладные по выданным ипотечным ссудам суммой свыше 1,5 млн рублей, если размер первоначального взноса составляет только 20%. Это снизит доступность ипотечных кредитов для населения, притом что стоимость жилой недвижимости продолжает стремительно расти.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию внесло изменения в стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Начиная с 1 февраля текущего года АИЖК не будет выкупать у банков закладные по ссудам свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%. Введение ограничения обусловлено повышенной концентрацией финансовых рисков в указанной группе кредитов. Нововведение не будет распространяться на закладные, выданные ранее указанного срока, но ипотечные кредиты на сумму свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, выданные до 1 февраля, будут рефинансироваться только после проведения расширенной проверки их качества. Эксперты досконально изучат документы, подтверждающие доходы заемщика, а также учтенные при анализе его платежеспособности и расчете соотношения размера ежемесячного платежа к доходу; документы, подтверждающие занятость и стаж заемщика (трудовая книжка и трудовой договор, свидетельство о внесении в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей) и полный отчет об оценке приобретенной недвижимости. В случае появления сомнений в достоверности предоставленных клиентом банка документов агентство может отказать в выкупе закладной.

Заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк пояснил, что сегодня максимальное количество рисков приходится на кредиты с одновременным сочетанием двух показателей на дату выдачи — сумма кредита более 1,5 млн рублей при соотношении заемных средств к собственным свыше 80%.

«Агентство с 1 февраля текущего года будет требовать проведения более глубокой и детальной проверки предоставленных первичных документов. Кредиты, выданные на большие суммы с коэффициентом «заемные средства к собственным» ниже 80%, также как и кредиты с коэффициентом «заемные средства к собственным» свыше 80%, но на меньшую сумму, будут рефинансироваться АИЖК в соответствии с ранее действовавшими регламентами», – заверил Андрей Семенюк.

По словам специалиста по сделкам с недвижимостью агентства «Риэл-Экспресс» Екатерины Машкевич, ипотечные кредиты на сумму свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20% являются наиболее рискованными и невыгодными для банков. «Сегодня банки имеют много клиентов, которые берут ипотечные кредиты на суммы свыше миллиона рублей, поэтому им становится менее выгодно привлекать средства клиентов, если суммы меньшие», – полагает Екатерина Машкевич.

Генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования» Дмитрий Балковский пояснил корреспонденту ChelFin.ru, что изменения, предлагаемые АИЖК, напрямую связаны с продолжающимся финансовым кризисом и нестабильностью на рынке межбанковского кредитования. По его словам, банки уже ужесточили требования к заемщикам, и это естественно приводит к уменьшению числа рефинансируемых кредитов. Хотя есть и исключения: например, Банк Москвы предлагает беспрецедентные условия кредитования в иенах и швейцарских франках, несмотря на существующие проблемы на международных финансовых рынках.

Возможно, введение ограничений по ипотечным кредитам со стороны АИЖК является еще одним отголоском кризиса на ипотечном рынке США, произошедшего в прошлом году. Суть кризиса ипотеки в США заключалась в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было вскоре окупить, перепродав через определенное время выросшее в цене жилье. Так, в США ежегодно цены росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги. По отношению к России эксперты высказывают также неутешительные прогнозы. По мнению председателя правления ипотечного банка «ДельтаКредит» Игоря Кузина, российский кризис будет подобен американскому, и его причиной станут рискованные кредиты без первоначального взноса, которые в большом количестве выдаются сейчас банками заемщикам с низкими доходами или вовсе без официального подтверждения доходов. Однако эксперт уверяет, что кризис нагрянет в Россию не раньше 2012 года.

С уверенностью говорить о том, что кризис в секторе ипотечного кредитования неминуемо наступит, пока рано. Во-первых, потому что объем выданных ипотечных кредитов еще очень мал – всего 1,3% ВВП. Для сравнения: в Польше – около 8% ВВП, Чехии – 12%, Германии – более 40%. Во-вторых, российские банки все же стремятся проводить достаточно консервативную политику при утверждении кандидатуры заемщика и , как правило, досконально проверяют его платежеспособность.

Люди приобретают квартиры в кредит, потому что для некоторых это является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. По словам Екатерины Машкевич, на сегодняшний день стоимость первичного жилья в Челябинске составляет около 39-41 тысячи рублей за кв.м. При этом стоимость квадратного метра благоустроенной квартиры в центре города составляет порядка 70 тысяч рублей.

«За последние три месяца стоимость квартир в среднем возросла на 300 тысяч рублей, при этом уже в ближайшее время цены на квартиры в строящихся домах возрастут вновь. В частности, с первого февраля стоимость одного квадратного метра возрастет в среднем на одну тысячу рублей», – прогнозирует Екатерина Машкевич.

При этом отрицать тот факт, что спрос на ипотечные продукты и жилую недвижимость с каждым годом только растет, невозможно.