Юристы взялись за ипотечных должников

В ряде регионов уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже превысил 20%, тогда как в европейских странах приемлемый уровень «плохих долгов» в портфеле ипотечных ссуд не должен превышать 1%. АИЖК в качестве эффективного способа снижения просроченной задолженности видит уменьшение объемов выдачи рискованных ссуд и передачу просроченной задолженности специализированным юридическим компаниям.

На днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию озвучило статистику по уровню просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам в различных регионах России. Как выяснилось, в некоторых областях объем ипотечной просрочки превышает 20% от объема выданных кредитов, при этом средний уровень просрочки, по данным на 1 мая 2008 года, составил 5,1%. Интересно, что в европейских странах просрочка по кредитам на приобретение недвижимости, по данным американских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac на апрель 2008 года, как правило, колеблется в пределах 0,8–1,2% от объема выданных ссуд.

Список лидирующих регионов по неплатежам возглавляют Ставропольский край и Костромская область, где размер просроченной задолженности по ипотечным ссудам составляет 24% и 21,1% от общей суммы выданных ипотечных кредитов соответственно. В Челябинской области соотношение составляет 4,3%, причем с начала весны показатель снизился на 0,37%. Причиной высокой разницы уровня неплатежей по ипотечным кредитам в российских регионах, по мнению экспертов, может являться несоблюдение стандартов АИЖК его региональными агентами либо высокий процент мошеннических операций. Кроме того, немаловажную роль играют и низкая финансовая грамотность населения, а следовательно, неспособность рядовых граждан оценить собственные финансовые возможности по погашению ссуды, а также нежелание банков раскрывать информацию о размере эффективной процентной ставки по кредитам.

Примечательно, что АИЖК уже установило для региональных партнеров приемлемый уровень просрочки в размере 5% от объема выданных ссуд. При этом с 1 июля агентство приняло решение ввести минимальные лимиты на выкуп стандартных закладных для агентов, в кредитных портфелях которых просрочка будет превышать 5%, – 2 млн рублей.

«Необходимо сразу разграничить два понятия: просрочка и невозврат кредита, – отмечает генеральный директор BSGV в Челябинске Татьяна Лямина. – Если бы речь шла о невозвращенных кредитах, то 5% – действительно очень высокий показатель. Что касается просрочки, то все зависит от продолжительности периода неплатежей. Ее рост может быть связан с общим увеличением кредитного портфеля АИЖК (и всех банков в целом), а также с тем, что большинство кредитов было выдано 2–4 года назад, а из мировой практики известно, что на это время приходится пик дефолтов по кредитам. И если ранее АИЖК проверяло закладные перед покупкой, то теперь тотальная проверка отменена и отбраковка кредитов происходит уже после выкупа. Однако, несмотря на все это, пока говорить об опасности рано, так как все кредиты обеспечены ликвидным залогом, постоянно растущим в цене – недвижимостью. К тому же объем государственной поддержки АИЖК достаточно высок, чтобы покрыть все проблемы (в 2008–2009 годах взносы государства в уставный капитал АИЖК составят 14 млрд рублей, а в 2008–2010 годах общая сумма госгарантий по обязательствам АИЖК – 108 млрд рублей)».

«Изменение стандартов, направленное на управление кредитными рисками и улучшение качества кредитного портфеля за счет ужесточения требований к заемщикам, безусловно, можно рассматривать как позитивный момент, поскольку многие банки будут вынуждены проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков, а российская ипотечная отрасль в целом станет более крепкой и стабильной. Однако это неизбежно приведет к сужению круга потенциальных заемщиков, так как новым, более жестким, стандартам соответствует меньшее количество заемщиков, – рассказывает советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина. – В связи с этим уже сейчас многие региональные банки испытывают трудности с рефинансированием накопленных ипотечных портфелей: так как требования АИЖК по выкупу кредитов ужесточились, объемы рефинансирования существенно ограничились, и это не позволяет многим банкам осуществлять выдачи ипотечных кредитов в прежних объемах.

Данная ситуация особенно характерна для Алтайского края и Башкирии. Если существующая в банке кредитная политика сбалансирована и рисковая составляющая кредитной программы продумана и взвешена, то нет необходимости менять требования к заемщикам. Банкам необходимо уделять повышенное внимание риск-менеджменту. До тех пор пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизировалась, можно ожидать дальнейший рост ставок по кредитам, сворачивание некоторыми банками ипотечных программ и, как следствие, перераспределение долей ипотечного рынка между игроками. Насколько изменятся процентные ставки, зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас множество мероприятий в России направлено на совершенствование инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, и наращивание объемов ипотечного кредитования во многом зависит от эффективности функционирования данного рынка. Банки продолжат проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков».

При этом игроки рынка отмечают, что в текущем году наблюдается некоторое замедление темпов роста ипотеки. Так, по словам Екатерины Правдиной, по сравнению с 2006 и 2007 годом, когда темп прироста объема задолженности по ипотеке составлял более 100% в год, в настоящее время темпы роста замедлились до 15%.

Проблему высокого уровня просроченной задолженности по выданным ипотечным ссудам АИЖК будет разрешать при посредничестве юридических компаний. Если ранее агентство судилось с неплательщиками самостоятельно, то теперь, в связи с тем, что штата собственных сотрудников на посещение судебных заседаний в регионах у АИЖК не хватает, оно начало передавать дела на аутсорсинг юридическим компаниям. О проекте по масштабному взысканию жилья, заложенного по дефолтным ипотечным кредитам, через суд АИЖК объявило на своем официальном сайте. Как сообщает Анна Ярцева, на сегодняшний день АИЖК уже заключило договоры примерно с 20 юридическими фирмами. За каждый возвращенный и реализованный залог агентство готово платить посредникам порядка 40 тысяч рублей.

По мнению Татьяны Ляминой, причин резкого контраста между уровнями просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России и европейских странах можно назвать множество.

«Возможно, отчасти разницу между Европой и Россией можно объяснить и недостаточной стабильностью доходов граждан, высокой долей платежей по кредитам относительно заработной платы, а также недостаточной финансовой грамотностью, не позволившей отдельным категориям заемщиков грамотно рассчитать свои возможности на годы вперед и приведшей к дефолтам по кредитам, – говорит Татьяна Лямина. – Рискну предположить и такую социальную причину, как высокий (относительно европейского) процент разводов, в то время как большая доля ипотечных кредитов бралась супругами на совместную покупку квартиры».

Кроме того, некоторые российские банки предоставляют достаточно много непрофильных кредитов, выданных на покупку недвижимости, а в реальности пущенных на развитие бизнеса, погашение долгов или приобретение посторонних объектов. Также пока еще можно констатировать недостаточное совершенство методики проверки заемщиков наряду с отсутствием единой базы кредитных историй, что в совокупности приводит к появлению возможностей для мошеннических операций, получению кредитов по подложным или чужим документам.