Максим Ландихов, директор квартирного центра «Энергия»: «На рынке недвижимости махать дубиной бесполезно!»

Директор квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов работает на рынке недвижимости Челябинска уже около десяти лет. За это время его компания выдвинулась в явные лидеры среди риелторских фирм южноуральской столицы. Увы, но городской рынок вторичного и нового жилья по-прежнему не является по настоящему цивилизованным. В условиях, когда достаточно много сделок по купле - продаже квартиры заканчиваются обманом клиента, потерей денег и исчезновением посредника, довольно трудно заработать себе непререкаемый авторитет честного бизнесмена. Однако «Энергии», кажется, сделать это удалось и в этом немалая заслуга руководителя компании. Что произойдет с городским рынком недвижимости, рассказывает сам Максим Ландихов.

- Максим Борисович, где челябинцы предпочитают покупать жилье – на вторичном или первичном рынках?

- Больше продаж происходит на вторичном рынке. Дело в том, что этот сегмент рынка больше чем первичный. Квартир больше. Строится в любом случае меньше, чем готового жилья. Да и клиенты на этих рынках разные. Большинство клиентов не имеют возможности купить новую квартиру, они продают и одновременно покупают квартиру на вторичном рынке. Рынок недвижимости, к сожалению, неэластичен. Та экономическая ситуация, которая у нас есть в области, стране, будет отражаться на рынке через год. Если сегодня не вложить средства, то количество домов сданных через год уменьшится. Сегодня появились деньги значит в следующем году ситуация должна улучшиться. Аналогичная активность есть среди покупателей. Чего мы очень долго ждали.

- Активность возросла и на вторичном и на первичном рынках?

- И там и там возросла. Но в большей степени, мы, по крайней мере, так ощущаем, на вторичном рынке.

- Причины?

- Очень многие строительные фирмы Челябинска себя неважно чувствуют. Оттого и спрос на новое жилье небольшой. Давние проблемы у «Южуралстрой», «Главстрой», других компаний. У большинства челябинских строителей есть проблемы с инвестициями. Вот только запас прочности не у всех одинаков. В результате кто-то банкрот, а кто-то выживает.

- С чего начиналась «Энергия»?

- Квартирный центр «Энергия» начинался с анализа рынка, запросов клиентов и действий уже работающих на рынке недвижимости Челябинска риелтерских фирм. А нюансы были такие, что на рынке отсутствовала прозрачность взаимоотношений с клиентом.

- Черное маклерство?

- Да. Деньги брали, скажем, так, без квитанций. Мы сразу решили, что работа нашей компании должна быть эксклюзивной. Мы заключаем договор, принимаем документы на хранение и работаем. Не эксклюзив – это когда люди принимают по телефону заявки и пытаются по ним работать. Отдача от такой риелтерской технологии - процентов 10. Если у них 100 объектов в лучшем случае они отработают 10. У нас отработка идет 95 процентов.

- Как долго вы подыскиваете клиенту квартиру?

- В договоре мы оговариваем срок, исходя из практики. Мы знаем, что в среднем квартира продается три месяца, обмен происходит не дольше шести месяцев. Покупка – за два месяца.

- Купить квартиру проще, чем продать?

- Да. Если продаешь, то нужно это делать по максимальной цене. Кроме этого, люди на вторичном рынке чаще всего приходят без денег. У них есть квартира, которая должна продаться и только потом появляются деньги на покупку новой квартиры.

- Сколько в Челябинске риелторских фирм и чем «Энергия» отличается от них?

- По челябинским меркам у нас крупная риелторская компания. В иных фирмах работают лишь два-три человека, и это еще считается, что их много. Некоторые конторы и вовсе из одного человека состоят. Проблема Челябинска в том, что в прошлом году, после отмены лицензирования, появилось очень много частников, риелторов - одиночек. Очень многие клиенты, к сожалению, пользуются их услугами. В некоторых случаях они просто время теряют, в некоторых - попадают в неприятные ситуации. Некоторые фирмы работают без договора, и нельзя потом спросить с них за невыполненную работу. Но люди все равно к ним обращаются…

- После отмены лицензирования государство лишилось возможности контролировать риелторов?

- Да. Поэтому нужны общественные организации риелторов. Чтобы организовать рынок. Потому что в Челябинске он крайне неблагоприятен в плане организации.

- Дикий?

- Да. И бытует мнение, что этот рынок криминальный как раз по той причине, что люди отдаются в руки неизвестных личностей.

- «Черные маклеры» продолжают свою деятельность?

- Да, их количество в Челябинске сейчас только увеличилось. В отличие, кстати, от того же Екатеринбурга, который от нас в каких-то 200 километрах, но там рынок недвижимости организован гораздо лучше.

- Кто из риелторских фирм Челябинска является лидером? Каков критерий лидерства? Количество сделок?

- Мое личное мнение, фирма-лидер это та, которая работает по эксклюзиву. Есть стандарты, установленные Российской гильдией риелторов, и, к сожалению, не все риелторские фирмы Челябинска отвечают им. У хорошей риелторской компании должен быть свой офис, она должна работать обязательно через договорные отношения с клиентом, вносить определенные пункты в договор. Думаю, организаций, которые отвечают этим стандартам, в Челябинске наберется не больше пяти. «Энергия» в первую очередь заботит качество предоставленной услуги. Для меня, в частности, показатель солидности риелторской фирмы, если клиент в нее приходит по чьей-то рекомендации. Значит, кому-то фирма уже помогла осуществить сделку, и сделано это было быстро и качественно. Мы подсчитали, что 70 процентов клиентов обратившихся в «Энергию» делают это по чьей-либо рекомендации.

- Сколько клиентов было у «Энергии»?

- Больше тысячи за период деятельности.

- Это много или мало, по сравнению с другими фирмами?

- Думаю, да. Риелторы не обмениваются подобной информацией. К тому же многие компании работают без договоров. Статистики нет…

- Нужно ли на этом рынке государственное регулирование?

- Я считаю самое главное, чтобы государство риелторам не мешало. Сегодня государственное регулирование отсутствует. Когда было лицензирование, плюс был лишь один: то что черных маклеров, которые не проходят регистрацию, можно было на законном основании привлечь к ответственности. Сегодня сделать это нельзя. Но дело в том, что существует конкуренция, рынок есть рынок. Чем больше конкурентов, тем предположительно лучше качество. Но это предположительно. Сегодня я не вижу качественных улучшений риелторской работы. Дело в том, что многие клиенты не знают, что входит в качественную риелторскую услугу. Нет в Челябинске авторитетных риелторских общественных организаций, которые бы выработали четкие стандарты качества оказания услуг и контролировали своих членов.

- Как правильно клиенту выбрать риелторскую фирму?

- Чем дольше существует фирма, тем она надежнее. Если риелторская контора работает десять лет, и ее не закрыли, значит, она и завтра будет, чего нельзя сказать о фирме, которая появилась сегодня. Хотя уже есть в Челябинске риелторские компании, которые недавно появились и работают качественно. Стоит обращать внимание и на внутренние ощущения. Если ты себя комфортно чувствуешь в офисе фирмы, можно предположить что комфорт продолжиться и дальше. Организация должна быть обязательно зарегистрирована. Деньги обязательно должны платится по квитанциям. Отношения должны быть договорные. Лучше если договор посмотрит юрист. У нас в Челябинске рынок недвижимости, к сожалению, неэксклюзивный. В большинстве своем люди сами пытаются продать или купить квартиры, пользуясь объявлениями в газетах. Но и сами челябинские риелторы эксклюзивно не работают. Так уж сложилась ситуация, в Москве, например, и в Екатеринбурге - эксклюзивный рынок, а в Питере и в Челябинске– неэксклюзивный.

- Но ведь зачастую объявления в газету о продаже или сдаче квартир в наем дают не граждане, а сами риелторские конторы...

- Совершенно верно, в той же «Тумбе», подавляющее большинство объявлений дают риелторы. Особенно, в рубрике по сдаче квартир. Очень многие клиенты к нам обращаются с жалобами, что они заплатили деньги, получили список квартир, и ни одна из квартир или не подошла или не сдается вообще. А деньги им потом никто не вернул…

- Как этому воспрепятствовать?

- Только внедрением в рынок качественных стандартов. Власть может помахать дубиной, конечно. Только дубиной вопрос не решить. Нужны стандарты, необходимо их прорекламировать людям: обращайтесь только в те организации, которые приняли эти стандарты. Это экономические рычаги. Если клиенты пойдут в фирмы выполняющие стандарты, естественно, те, кто кидает клиентов, просто вымрут.

- Сейчас много говорят про ипотеку, но складывается впечатление, что разговоры в конкретные дела не переходят…

- Сложно прогнозировать, когда же банки будут готовы выдавать кредиты на покупку квартир. Многие ожидали, что в этом году ипотека заработает, но, насколько нам известно, каких-то поточных действий в банках не было. В начале года банки неохотно выдавали такие кредиты. В некоторых случаях просто отвечали, что нет средств. Сейчас получить кредит практически невозможно. Больше шансов у государственных служащих, чем у предпринимателей. Наличие хороших связей также полезно…

- Чем отличается риелторы Челябинска, и, скажем, Нью-Йорка?

- Наши риелторы более профессиональны.

- ?!?

- Потому что мы занимаемся всем и обязаны всё знать. Риелторы Нью-Йорка сидят за компьютером и вносят в мультилистинговую систему данные. По объекту вся информация там есть: у кого покупалась, кем продавалась, история объекта. Там рынок более цивилизован, действия риелторов отработаны и стандартны. Нашим риелторам работать намного сложней.

- Вы занимаетесь продажей элитного жилья?

- Три года назад было достаточно много заложено так называемых элитных домов. В прошлом и в этом году так получилось, что их никто не покупает. Строители начали менять ситуацию.

- Переделывать жилые дома под офисные здания?

- Часть, да. Когда продается квартира площадью больше 200 квадратных метров, мы за ее продажу не беремся. Когда идет речь о метраже больше 150, можно предположить что у строительной организации получится всего одна продажа в месяц. В лучшем случае... Причем у нас есть клиенты, которые способны потратить много денег, но они не хотят жить в «элитных квартирах», которые предлагаются сейчас в Челябинске, говорят, зачем нам эти коммуналки. Понимаете, характеристик у элитных квартир достаточно много. В Челябинске само понятие элитного жилья только начинает складываться. Должна быть парковка, подземная или наземная, вентиляция, лифт, обязательно - охрана. А у нас, например, рядом с «Медикомом», на Воровского, построили дом, вроде бы соответствующий требованиям. Но он практически не заселен. Никто не заезжает. Клиентов, у которых есть деньги, это место не устраивает. На месте той фирмы, которая строила дом, я бы выяснил, почему так происходит.

- Элитное жилье по-американски - это коттедж, а не высотка в центре города. У нас уже есть коттеджные загородные поселки для челябинской элиты?

- Есть. Возьмем, к примеру, район за Шершнями, который принято называть Тарасовкой. Хороший район, говорят, общественный транспорт по поселку скоро ходить будет. Основные проблемы: должны быть внутренние жизнеобеспечивающие системы. Магазин, школа, газ проведен. Если ехать по Уфимскому тракту там есть коттеджный поселок для элиты, на станции Смолино, в Сосновском районе. Но «Энергия» не работает на рынке коттеджей, мы ориентируемся на среднего клиента. Я знаю риелторские фирмы, которые пытались на этом специализироваться, но у них ничего не получилось.

- Какова стоимость за один квадратный метр в квартирах в центре Челябинска?

- Цена может доходить до 1000$ за квадратный метр.

- А в Екатеринбурге?

- Не могу сказать точно, но выше. Данные за 2002 год: средняя цена жилья в Челябинске - 9,2 тысячи рублей за квадратный метр. Сейчас где-то 10,5. В Екатеринбурге в полтора раза дороже, в Москве - в 3 раза дороже. Дороже и в Перми, и в Тюмени.

- Почему у нас сравнительно недорогое жилье?

- Сравнительно низкий уровень жизни, высокие объемы строительства.

- Жилье для среднего класса, что оно из себя представляет?

- Панелька.

- Цена?

- Та же самая – 10,5 за метр. Плюс-минус две тысячи. Основные серии – 121-я, 97-я.

- География?

- Северо-Запад. Это два района получается, Калининский и Курчатовский, они сейчас наиболее привлекательны для среднего класса. А вот по Металлургическому району у нашей фирмы всего пять процентов от всех продаж.

- Жилье для бюджетной сферы еще существует? Есть ли еще такое понятие: «получить квартиру»?

- От этого даже администрации пытаются сейчас отойти. Квартиры сейчас выдаются намного реже, чем раньше, подобные случаи торжественно рекламируются в СМИ. Если раньше ЧФСК этим занималось, нужно было лишь 30 процентов стоимости оплатить, то сейчас уже нет такого.

- Какой процент от сделки берет себе риелторская фирма?

- Мы работаем по системе пять плюс один процент. Пять за отчуждение квартиры, один за подбор вариантов. В других городах до 8 процентов. На проходившем в Москве конгрессе по недвижимости прозвучала цифра, что если меньше четырех процентов берется со сделки, то риелторская фирма не развивается. Мы берем пять, у нас есть развитие.

- Риелтор это специальность?

- Можно сказать, что призвание. Специалист-риелтор должен понимать, что нужно клиенту. Потому что часто желающий приобрести жилье человек не понимает, что ему нужно и наша задача - помочь в этом вопросе. Анекдотичный случай был. Приходит к нам клиент, и говорит: «Мне нужна трешка». Риелторы искали и не нашли. В результате он купил… полуторку. Потому что полуторка была площадью как трешка…

- Где учат на риелторов?

- Есть институт недвижимости в Санкт-Петербурге. Есть частное обучение. Наши сотрудники, например, проходили обучение при Гильдии российских риелторов. Но главный учитель, конечно, это жизненный опыт, нотариат.

- Риелтор - обязательно юрист?

- Нет. В нашей фирме, например, каждый занимается своим делом. Есть менеджер по работе с клиентом. Есть юрист, который объясняет, какие документы необходимы, и как их оформить, в какие сроки и за какие деньги. Есть юрист, который отвечает за безопасность фирмы.

- «Энергия» осуществляет сделки в других городах? Допустим, я хочу купить квартиру в Сочи…

- Можем помочь. Мы состоим в виртуальном клубе риелторов. Можем связаться с риелторам в Сочи, получить информацию, сориентировать. По всей России и за рубежом.