Юрий Федоров, генеральный директор завода «КПД и СК»: «Самый выгодный способ приобретения жилья – это рассрочка!»

Челябинский рынок жилищного строительства развивается. В центре города продолжают строиться дома элитного типа, а на окраинах – жилье «эконом-класса». Но если на рынке элитного жилья, по мнению экспертов, наступил определенный кризис, то спрос на квартиры в панельных домах стабильно высокий. Сегодня около 70% домов, строящихся в Челябинске, - панельного типа. Технологию называют откровенно устаревшей, но она позволяет с каждым годом увеличивать количество вводимого в строй недорогого жилья. На вопросы о ситуации на жилищном рынке Челябинска и готовности основных игроков к участию в программе «Доступное жилье» отвечает генеральный директор завода «КПД и СК» Юрий Федоров.

- Юрий Борисович, еще несколько лет назад многие заводы области переживали не самые легкие времена: банкротство, смена собственника и т.д. Пришлось ли вашему предприятию пройти через какие-то кризисы?

- Завод КПД я возглавляю с 1988 года. Это было самое перспективное предприятие в «Челябгражданстрое». Тогда спрос на жилье был высокий, поэтому завод требовал к себе много внимания. Мы выпускали хорошую серию, имели мощную базу, но с полной нагрузкой предприятие не работало. Сейчас нам удалось выйти на проектную мощность. Конечно, пришлось пройти через все сложности, связанные со становлением предприятия в рыночных условиях. Например, несколько месяцев не выплачивалась заработная плата, зато нам удалось избежать болезненных сокращений работников. Могу сказать, что сегодня завод КПД и СК один из самых стабильно работющих среди предприятий стройиндустрии в Уральском федеральном округе.

- У вашего предприятия есть серьезные конкуренты на рынке?

- Конкуренты есть всегда. Как только можно будет сказать, что мы вне конкуренции, предприятие просто не состоится в дальнейшем. У нас много конкурентов: Челябинский завод ЖБИ-1, Миасский завод КПД. Мы первые ощутили на себе растущий спрос на жилье. Ситуация достаточно резко изменилась - количество заказов растет. Их намного больше того количества, что мы можем реально обеспечить. Наша продукция востребована в городах области: Троицке, Магнитогорске, Озерске, в соседнем Кургане.

Самое главное наше преимущество – конкурентоспособность, соотношение цены и качества. Если начнем терять рынок, скорректируем цены, но не думаю, что дойдет до этого: потребность в нашей продукции будет расти и дальше, поскольку в стране поставлена задача по увеличению темпов жилищного строительства. Сейчас мы выпускаем конструкции для крупнопанельного домостроения столько, сколько все аналогичные предприятия Челябинской, Свердловской и Курганской областей вместе взятые. У завода ЖБИ-1 потенциальные мощности гораздо больше, чем у нашего предприятия, но в настоящее время он не загружен. Но, повторяю, ситуация складывается так, что недорогое жилье будет востребовано, даже если все предприятия станут работать на уровне нашего.

- Значит, завод КПД и СК загружен на сто процентов?

- Для рынка характерна определенная цикличность. К примеру, еще в июне у нас возникали определенные проблемы, но уже через месяц нагрузка возросла. В целом на заводе, по нашим предварительным расчетам, рост объемов производства к уровню прошлого года составит более 10%. За прошедшее полугодие мы уже идем с ростом в 13%. Сегодня ставим себе задачу на существующих технологиях увеличить производственные мощности как минимум в полтора раза.

- В последнее время ужесточились требования к строительству. Наверняка, это относится и к строительным материалам. У вас на заводе существует собственная система качества?

- Качество для нас - приоритетное направление. Чтобы конкурировать и сохранить свои позиции на рынке, необходимо делать ставку именно на качество. Когда начинаешь увлекаться объемами производства, легко потерять свою нишу. Сегодня требования граждан, покупателей жилья, возросли. Значит, растут требования к нам и со стороны строительных фирм. Мы стараемся соответствовать этим требованиям - планируем техническое перевооружение, которое будет направлено именно на улучшение качества выпускаемой нами продукции.

- Панельное домостроение как-то особенно прижилось именно в нашем регионе. Почему?

- Очевидно, потому, что никаких других технологий у нас попросту не было. Мы вынуждены были сохранить то, что имели. В настоящее время панельное домостроение по-прежнему является самым дешевым. Это преимущество – сочетание цены и качества, и является решающим. Большинство людей все-таки имеют средний уровень дохода, поэтому технология так востребована и у нас в области, и в других регионах. Если предположить, что в ближайшие годы население разбогатеет в несколько раз, я не исключаю, что от строительства панельных домов могут отказаться.

- А как вы относитесь к начавшейся экспансии на челябинский рынок иногородних строительных компаний, которые приносят с собой более современные технологии?

- Никто не сомневается в том, что москвичи построят красиво и современно. Смогут ли они это продать - вот в чем вопрос. Любая другая технология в строительстве обходится намного дороже. У каждой технологии есть свои преимущества. Вопрос сводится к себестоимости.

- А какие позиции вы занимаете на рынке жилищного строительства?

- Если сравнивать их с позициями на рынке строительных материалов, то они значительно скромнее. Тем не менее, с каждым годом мы их укрепляем. На мой взгляд, лучшие строительные компании в Челябинске – это «Монолит», «Артель С», «Стройком». Мы стараемся не отставать от них.

- Сейчас строительный рынок Челябинска переживает небывалый подъем, это касается и офисного, и жилищного строительства. По вашему мнению, в чем причина такого бума?

- Я бы не сказал, что это бум. Это обычный процесс, который происходит во всех городах. В Челябинской области ситуация складывается нисколько не лучше, чем в других регионах. Сегодня в среднем по стране на одного жителя строится 0,25 кв.м в год. В Челябинске эта цифра составляет 0,28 кв.м, тогда как есть территории даже у нас в Челябинской области, где на одного человека приходится по 0,5 кв.м, и даже по 0,8 кв.м нового жилья в год. Оценивая с профессиональной точки зрения, могу сказать, что никакого бума в Челябинске нет, просто об этом все говорят – очевидно, кому-то это выгодно. Но в ближайшее время темпы жилищного строительства в Челябинске должны непременно возрасти. Поставлена задача к 2010 году в Челябинской области строить по 0,5 кв.м на человека в год. Думаю, она будет выполнена.

- Что мешает строителям уже сегодня строить больше, быстрее и дешевле?

- Насчет удешевления строительства я затрудняюсь ответить. Будем ли строить больше – здесь все определяет платежеспособный спрос. Если продавать жилье в рассрочку, темпы строительства резко возрастут. А для того чтобы местные компании стали строить лучше, должны расти требования покупателей. Должен отметить, что качество строительства за последние годы заметно улучшилось.

- Насколько стоимость квадратного метра в нашем регионе отличается от цен на жилье в других городах?

- В Уральском федеральном округе у нас самые низкие цены на жилье. Я считаю, что это большое преимущество.

- Почему в таком случае говорят о низком уровне доступности жилья в области?

- Доходы населения не растут так быстро, как цены на недвижимость. Сейчас в области ни одна компания не продает квартиры – все продают долю, то есть, предлагают долевое участие. В результате сегодня жилье покупают люди, которые в течение строительства способны выплатить 100% стоимости жилья. Если мы поставим задачу увеличить спрос и дадим возможность заплатить в период строительства не 100, а только 50%, то людей, готовых купить квартиру, будет в два раза больше, чем сейчас. Появляется спрос, который необходимо удовлетворять, значит, строителям есть для кого строить. Сейчас активно обсуждается Программа повышения доступности жилья, принимается целый пакет жилищных законов. Но даже самый хороший закон не даст всем нуждающимся людям жилье буквально завтра. Это нереально! Надо ставить достижимые задачи. Допустим, в Челябинской области жилья должны покупать в год на 20% больше, чем сейчас. Это уже реальный шаг.

- Насколько я знаю, Вы были одним из инициаторов разработки программы «Доступное жилье» в Челябинской области…

- Я очень хорошо знаю рынок жилищного строительства. Уже год назад, летом-осенью 2003 года, ситуация с востребованностью жилья, что называется, назрела. Люди хотят купить квартиры, но не могут этого сделать. Нужно было срочно предлагать какие-то приемлемые схемы. Тогда в области впервые заговорили о повышении доступности жилья. Губернатор своим распоряжением создал рабочую группу во главе с мэром Челябинска Вячеславом Тарасовым. Недавно концепция, разработанная этой группой специалистов, была впервые представлена.

- И как же все-таки повышать доступность жилья?

- Главное, надо подумать о людях. Это должно быть сделано для людей. Все должно быть сбалансировано: интересы покупателя, коммерсанта, банкира, власти. Простых решений здесь нет. Не надо надеяться на то, что будут снижаться банковские проценты. Сегодня денег в банках очень много, но под низкие проценты они не пойдут в конкретный сектор экономики. За все нужно платить. То же самое можно сказать о ценах на жилье. Как только станет расти спрос на квартиры, и он начнет опережать предложение, цены никто не удержит. Нужно понимать, что доступное жилье не значит дешевое. За то, что один получит дешевое жилье, обязательно заплатит кто-то другой.

Нужно дать людям возможность приобрести квартиру. Самый цивилизованный путь - рассрочка. Я могу привести пример. В прошлом году в качестве пилотного проекта мы начали строить дом для работников ЧТЗ. Им было предложено внести 40% от стоимости квартиры и оформить кредит под 18% годовых на пять лет. Тогда мы продавали квартиры по 8,5 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня стоимость квадратного метра в готовых квартирах этой же серии на ЧТЗ составляет уже 12 тысяч рублей. Если мы сложим первоначальный взнос, остаток суммы и проценты, которые заплатят участники эксперимента, то для них стоимость квадратного метра будет равна 10,4 тысячи рублей. При этом люди в квартирах уже живут. Это лишний раз говорит о том, что темпы роста цен на жилье выше, чем банковские проценты или уровень инфляции.

- Как Вы относитесь к тому, что жилье некоторым категориям населения предоставляется бесплатно?

- Бесплатного жилья не бывает в принципе, его кто-то оплачивает. В лучшем случае бесплатное жилье в Челябинске получат, условно говоря, десять человек. Это проблемы никак не решает. Зато когда мы будем строить для всех, и все будут платить, доступных квартир получится уже десятки тысяч! И так называемое бесплатное жилье, и дешевые кредиты кто-то должен компенсировать.

- На ваш взгляд, есть ли будущее у ипотеки в нашем регионе?

- Я думаю, что есть, просто сегодня система еще не заработала в полную силу. Скоро все плюсы и минусы этой схемы будут понятны. Но бесспорно одно: темпы роста цен на жилье составляют 20-25% в год, а проценты по банковскому кредиту меньше. Поэтому приобретать жилье в рассрочку выгоднее, чем просто копить деньги на квартиру. Весь мир живет в кредит! Процентные ставки сегодня такие, какие есть. К примеру, у нас на предприятии в прошлом году заработная плата выросла на 34%, в этом полугодии еще на 42%. Если бы человек взял кредит в прошлом году, сейчас выплачивать долг ему было бы легче. Но не нужно строить иллюзий, что все нуждающиеся смогут обзавестись жильем. Начинать надо с платежеспособных – к примеру, с тех, кто может внести 50% суммы.

- Вы строите жилые дома не только в Челябинске, но и в других городах. Насколько это выгодно, если учесть, что стоимость жилья по области намного ниже?

- Пока мы только начали строительство жилых домов в Троицке. Пойти в область нам предложил первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов. Правительство области озабочено ситуацией в некоторых территориях, где давно не строилось жилье. О выгоде говорить пока преждевременно. Вот построим, посчитаем и скажем. Себестоимость панельного строительства практически везде одинаковая, а стоимость определит спрос. В основном цены в городах области, конечно, ниже, за исключением Магнитогорска. Здесь они превышают средний уровень челябинских цен на жилье. Все зависит от уровня жизни - насколько хорошо работают предприятия, как выплачивается заработная плата. Если в городе нет работы, кто будет покупать жилье? В Троицке, по нашим предварительным проработкам, должен быть спрос. Мы готовы работать везде, где наши квартиры будут покупать.

- Что Вы можете сказать о рынке элитного жилья в Челябинске?

- Это не моя сфера, другой сегмент рынка. Но, на мой взгляд, он перенасыщен. Сегодня очень много непроданного элитного жилья. Для меня это направление строительства не является перспективным.

- Какие планы, связанные с развитием предприятия, вы строите на ближайшее будущее?

- У нас существует программа по развитию, по завоеванию новых рынков. Мы планируем освоить совершенно новое направление, которое будет развиваться параллельно с технологией панельного домостроения. Мы сможем предложить конструкции и технологии не только для жилищного, но и для социального строительства - детских садов, школ, клиник и т.д. Все, что связано с градостроительством, мы рассматриваем, как сферу своей деятельности. Пока мы строим только панельное жилье. Оно востребовано, и мы стараемся извлечь из этого максимальную экономическую выгоду.

- Есть ли потребность в инвестициях на вашем предприятии?

- Пока мы довольствуемся ресурсами предприятия. С банками ведем переговоры. На цели технического перевооружения они готовы выделить нам кредиты и на три года, и на пять лет. Наша задача - приобрести то, что является самым передовым и самым перспективным. Для этого изучаем рынок. В первую очередь будем совершенствовать существующие технологические узлы. Сейчас все инвестиции направляются именно на улучшение качества продукции, чтобы быть более конкурентоспособными и сохранить лидирующие позиции на рынке.