Игорь Емельянов, гендиректор инвестиционной строительной компании «Рэкком»: «Строительному бизнесу нужны четкие правила игры»

Строительный бизнес Челябинска разнообразен. Здесь есть именитые корифеи, которые разменяли уже второй десяток и молодые компании, только начинающие реализовывать смелые амбициозные проекты. В отличие от тех и других, компания «Рэкком» переживает своеобразный переходный возраст. Что такое пять лет для строительной фирмы? Это когда сделано уже не мало, и много чего еще предстоит.

Среди объектов компании «Рэкком» есть и жилые дома, и офисные здания, а в недалекой перспективе – строительство в Челябинске гигантского спортивного комплекса. При этом проекты компании «Рэкком» всегда легко узнать. Их отличает тщательная продуманность, новизна и эстетическая оригинальность. Смотришь и думаешь: «Жить надо здесь!»

Накануне своего пятилетнего юбилея свежими идеями и новыми планами делится генеральный директор инвестиционной строительной компании «Рэкком» Игорь Емельянов.

– Игорь Львович, как пять лет назад появилось название – «Рэкком»?

– Можно сказать, что это имя нам досталось по воле случая. Но у него есть небольшая предыстория. Все началось с того, что мы с моим компаньоном Андреем Валеевым взяли в аренду у южно-уральского управления железной дороги помещение в здании железнодорожных касс по улице Свободы и решили сделать там большой красивый магазин. Нам этот проект показался интересным. Сами возглавили ремонтно-строительные работы. Получилось, действительно, интересно. Таких магазинов, как «Локомотив», челябинцы раньше не видели. Это был первый торговый комплекс в городе, где были соблюдены все требования к строительству и отделке зданий.

Прошло определенное время. Мы с Андреем продолжили заниматься строительным бизнесом. В какой-то момент обратили внимание на заброшенный участок земли по улице Труда. Здесь находилось только неказистое здание кафе и старые развалины бывшего пивбара. Права на эту землю принадлежали некой фирме «Рэкком». Чтобы не терять время, решили попросту купить ее у прежних владельцев. Название менять не захотели, изменили профиль деятельности и стали ее учредителями. Так пять лет назад началась вторая жизнь фирмы «Рэкком». А на купленной земле построили большой деловой комплекс. Совместно с челябинским архитектором В. Ковалевым разработали проект и назвали его «Трактир на Сибирской», потому что раньше в этом месте проходил Сибирский тракт. Сегодня в здании по улице Труда, 95 находится и офис нашей компании.

– В тот период конкуренция на рынке строительства в Челябинске еще была невысокая?

– Существовали строительные фирмы, которые работали уже не первый десяток лет и имели хорошую репутацию и связи на рынке. Но «Рэкком» изначально имел несколько другую направленность, чем другие компании. Мы оба – не строители по образованию, и к этому бизнесу выработали свой, особый подход. «Рэкком» всегда строил здания, которые были в первую очередь выгодны с финансовой точки зрения и в тоже время обладали определенной оригинальностью, были интересны с эстетической стороны. У компании «Рэкком» даже появился своеобразный девиз – «Мы строим красиво». Каждый наш проект имеет свою особую историю. К примеру, когда мы только пришли с идеей строительства офисного комплекса, оказалось, что в этой части города, согласно градостроительной документации, запрещалось строить здания выше двух этажей. Пришлось пройти массу местных инстанций и даже московских комиссий. В результате, мы создали уникальный прецедент: добились разрешения на строительство в историческом квартале четырехэтажного здания. Благодаря этому сегодня район активно застраивается 5, 6, 7-этажными зданиями.

– Такими новаторскими идеями сопровождались все ваши начинания?

– Нам во многом приходилось быть первыми. Так было и с проектом строительства высотного жилого дома по улице Энгельса. В свое время я имел возможность оценить все преимущества подземного паркинга: прямо из дома спускаешься на лифте в цокольное отапливаемое помещение, где расположена автостоянка, садишься в машину и едешь. Ничего подобного в Челябинске не было. Мы привыкли к тому, что парковка расположена в лучшем случае рядом с домом или в нескольких километрах от него. Поэтому когда пришли с такой необычной идеей, она вызвала много споров. В конце концов, добились разрешения. Получилось плохо или хорошо – судить жильцам. Но квартиры в доме проданы абсолютно все. А для строителей это очень хороший показатель.

Немало трудностей пришлось преодолеть при строительстве Троицкого таможенного терминала. Что такое для строителя строить в чистом поле, заросшем бурьяном, объяснять не надо: отсутствие рядом любых инженерных коммуникаций, электричества. Доходило до того, что бетон на стройку нам возили через казахскую границу, чтобы сократить расстояние подвоза до объекта. Тем не менее, мы построили это здание.

– Компания «Рэкком» не занимается массовым строительством. Это часть идеологии компании?

– Был целый ряд объективных причин, по которым мы в свое время не вышли на рынок массового строительства. Но есть в этом и определенная доля здоровых амбиций. Мне всегда нравилось строить красиво и интересно. Что такое панельный дом? Это обыкновенный конструктор. Такая коробка возводится в течение полугода. Трудится над ней не больше пяти строителей-рабочих. Возьмите любой наш объект – дом строится практически два года бригадой, которая может насчитывать до ста человек. Мы тщательно выхаживаем каждый наш объект, стараемся максимально его улучшить. Если ты занят массовой стройкой, то такого любования делом рук своих позволить себе уже не можешь. Знаете: есть массовое искусство, которое тиражирует само себя, а есть настоящие произведения искусства, которые становятся частью истории и надолго остаются в памяти людей.

– А что подвигло вас заняться социальным строительством?

– Идея строительства спортивного комплекса родилась случайно. Мы занимались проектированием современного паркинга в центре города. А когда начали изучать район, выяснилось, что в этом месте нет ни одного спортивного учреждения. Сначала была мысль создать небольшой спортивный зал. Мы пришли с проектом в мэрию. Идея понравилась. Нам сказали: работайте. Теперь планируется, что это будет большой комплекс, построенный по мировым стандартам. Его общая площадь составит 22 тысячи квадратных метров. Здесь можно будет проводить соревнования не только российского, но и международного уровня. Кстати, мы станем первой компанией, которая собирается строить спортивный комплекс на собственные средства, не привлекая ни муниципальных, ни федеральных инвестиций.

При этом мы прекрасно понимаем, что эксплуатировать этот объект должны специалисты. В существовании такой площадки заинтересованы местные власти. Не исключено, что мы просто передадим этот объект на баланс муниципалитету. Все видят, что спортиндустрия в последние годы развивается колоссальными темпами. Нехватка спортивных площадей в городе ощущается очень остро. Попробуйте сегодня записаться поиграть в большой теннис в какое-нибудь спортивное учреждение города. Все корты расписаны на год вперед. Сегодня спрос на эти услуги настолько велик, что впору строить не один комплекс, а десять таких площадок.

– Какой сегмент строительного рынка для вас сейчас наиболее интересен?

– Мне бы хотелось построить коттеджный городок со своей инфраструктурой. Если раньше жить в центре было престижно, то сегодня люди стремятся переехать за город. Мода на центр города с его загазованностью, высоким уровнем шума уже проходит.

Это мировая тенденция. Посмотрите, как застраивается Америка в последние годы. Сегодня большая часть американцев стремится жить за городом. Пройдет 10–20 лет и жилых домов в центре Челябинске попросту не останется. Центр должен быть торговым, офисным, досуговым. Если сегодня квартира в центре города еще претендует на элитность, то через несколько лет строить жилье здесь будет просто не выгодно. Уже сегодня многие компании от этого отказываются, начинают осваивать пограничные районы города.

Перспективный сегмент – малоэтажное строительство американского типа: одно- двухэтажные постройки с гаражом, небольшим участком земли в черте города. Такое жилье имеет невысокую себестоимость и пользуется большим спросом. Уже сегодня многие люди из высоток охотно поедут в такие спальные микрорайоны. Основная проблема – это подведение необходимых инженерных коммуникаций на участок. В Челябинске существует проблема с обеспечением необходимых для строительства мощностей. У строителей есть выход – возводить свои котельные, минитрансформаторные. Но такое оборудование является дорогостоящим, а это неминуемо сказывается на цене квадратного метра.

– В отличие от Москвы, у нас на рынке ниша загородного строительства до сих пор свободна…

– Некоторые фирмы уже пытаются реализовывать подобные проекты. Но пока цены на загородную недвижимость несколько завышены. По мере увеличения предложения, цена подравняется до нормального рыночного уровня. Сдерживает рост этого рынка отсутствие четких правил регулирования строительного бизнеса, которые позволяют всем компаниям участвовать в тендерах, предлагать интересные проекты, строить красивые здания. О каких темпах строительства можно говорить, если конкурс на право распоряжаться земельным участком может продолжаться год и два.

Или возьмите действующую уже много лет систему отчислений в виде 16% в пользу муниципалитета, которые обязаны делать все строительные компании. Эта схема юридически неграмотна и незаконна...

– После принятия целого пакета жилищных законов ситуация как-то изменится?

– Согласно новому законодательству, с 1 октября продажа земли разрешается только с аукциона. Предполагается, что денежные средства, вырученные городской администрацией в результате тендера, заменят пресловутые отчисления в муниципальную казну. Но новый пакет законов имеет свои подвохи: у нас в городе наберется не больше трех строительных организаций, которые в состоянии перечислить единовременно такую крупную сумму. У большинства компаний этих денег нет. У строителей возникает резонный вопрос – а строить на что? До сих пор большая часть строительства финансировалась за счет долевого участия. Теперь нам предлагают в полной мере финансировать весь цикл строительства без привлечения средств дольщиков. В Москве такая система уже работает: компания выиграла тендер, выкупила землю, сделала проект, согласовала, привела банк, который выделяет деньги под строительство, построила дом и только потом продает квартиры горожанам.

– Что мешает нашим строительным компаниям работать по той же схеме?

– Банки боятся идти на этот рынок. Рисков слишком много. Строительство – это достаточно рискованный бизнес. А как строить по-другому? В принятых законах сегодня много непонятного. Между тем, новые объекты нам предстоит строить уже по новым правилам.

– Какие действия необходимы, чтобы стимулировать строительный бизнес в городе?

– Прозрачность. Необходимо, чтобы заработала тендерная система распределения земельных участков. У нас в городе очень много земли, которая оформлена на неизвестные организации, но эти участки не используются по назначению. Нужна цивилизованная рыночная схема работы: есть участок земли, он выставляется на конкурс. В тендере участвуют строительные фирмы, которые предлагают свои проекты. Тот, кто выигрывает конкурс – начинает строить. К примеру, на окраинах города много земли, которая может быть использована под коттеджное строительство. Но для того чтобы получить разрешение на стройку, нужно пройти семь кругов ада. Процесс согласования может длиться годами. Для сравнения, как строится аналогичная работа в Штатах: там единственная контролирующая инстанция, которая ведет проект от начала и до конца – это архитектор. Он царь и бог, строители на него молятся. У нас только на одном из этапов необходимо получить 28 разных подписей. Кстати, по сравнению с Челябинском, Екатеринбург идет на шаг впереди в плане развитии строительной отрасли. Там строится больше интересных объектов, компании работают на более современном уровне. Ведь при желании можно красиво построить и обычный панельный дом, не говоря уже о монолитном строительстве, которое так интенсивно развивается в последние годы.

– Какие новые современные технологии вы применяете?

– Сейчас на одном из объектов мы решили использовать металлокаркас, активно применяем современное остекление зданий, системы приточной вентиляции. Надо сказать, что при строительстве офисной недвижимости, мы сознательно уходим от какой-либо классификации. У нас в Челябинске до сих пор нет ни одного офиса класса А, несмотря на рекламные заявления многих компаний. И так будет еще довольно долго. Тем не менее, компании пытаются прийти к какому-то мировому стандарту и начинают применять такие атрибуты современного офисного здания, как хорошие лифты, качественные системы кондиционирования, информационные системы.

Еще одно перспективное направление – управление офисной недвижимостью, создание компаний по эксплуатации этих зданий. Это тоже своего рода бизнес. Не случайно, многие строительные компании создают собственные жилищно-эксплуатационные фирмы. Это гораздо выгоднее, чем работать со сторонней организацией. Потребитель только выигрывает, так как получает более дешевые и качественные услуги.

– Уже не первый год говорят о возможном приходе в Челябинск московских строительных компаний. Когда же ждать реальной экспансии?

– Они и сейчас уже во всю подбираются к местному рынку. Достаточно посмотреть на рост объемов строительства торговых и офисных площадей у нас в городе за последний год. На столичном рынке этим компаниям становится тесно, и они устремляются в регионы. Челябинск для таких крупных игроков – очень перспективное направление. Как следствие, происходит рост цен на недвижимость. Сегодня в центре города цена квадратного метра достигает полутора тысяч долларов. Два года назад о таких ценах никто и не помышлял. Можно ожидать, что тот всплеск активности столичного бизнеса вытеснит с рынка все мелкие строительные компании. А таких фирм-однодневок, которые начинают строить, не имея достаточно средств, сейчас в Челябинске не мало.

– А вы не опасаетесь конкуренции со сторон столичных игроков?

– Не думаю. С одной стороны, есть основания опасаться, что они придут на рынок с новейшими технологиями, которые гораздо прогрессивнее, тех, что используют местные строители. С другой стороны, это сделает рынок намного прозрачней. А значит работать будет проще и интересней.

– Что сегодня нужно строительной компании, чтобы быть конкурентоспособной на рынке?

– Наверное, устремленность в будущее, постоянное желание быть на шаг впереди рынка, быстро откликаться на последние достижения в отрасли, оперативно осваивать прогрессивные технологии. Мы к этому стремимся. Не случайно, сотрудники нашего технического отдела постоянно посещают специализированные выставки, в том числе и за рубежом, персонал проходит обучение. Иностранцы всегда шли на шаг впереди нас. Это касается не только строительной отрасли.

– Принципы работы западной строительной компании сильно отличаются от российских?

– Конечно. Прежде всего, уровнем культуры. В Челябинске не больше двух строительных компаний, которые серьезно относятся к культуре строительства. Сложить представление о фирме можно элементарно, зайдя на любой ее объект. Большинство строительных площадок в городе не отличаются особым порядком, чистотой. Мне очень нравится, как в этом плане работают китайцы, немцы, американцы. Там совсем другое отношение к культуре своего труда. В России очень многие вещи до сих пор делаются спустя рукава. Я особенно трепетно отношусь к требованию порядка. Ведь уровень культуры труда напрямую связан с качеством самого строительства. Грязи и беспорядка на площадке быть не должно. Необходимо повышать требования к качеству строительства. Тем более, что потребитель с каждым годом становится все более требовательным. Люди стали чаще бывать за границей. Они видят западные стандарты и хотят получать у себя в стране продукт, по уровню ничуть не уступающий европейскому.

– В любом бизнесе важны не только технологии, но и люди. Кадровая проблема на вашем рынке существует?

– Безусловно. Профессионалов на рынке нет. Рынок труда не успевает за темпами развития отрасли. Взять хотя бы нашу компанию: строителями и каменщиками у нас работают юристы, экономисты, историки, а специалистов отрасли нет. Тот же архитектурно-строительный факультет у нас в городе сегодня должен интенсивно развиваться, вводить новые специальности. Бизнесу нужны молодые профессионалы с новым мышлением, ориентированные на постоянный рост производительности труда и качества совместного продукта. К примеру, в Штатах в любой солидной компании все сотрудники участвуют в развитии бизнеса и получают процент от заработанной прибыли Такой подход оправдывает себя. Это способствует прозрачности компании, стимулирует бизнес.

Кроме того, я убежден, что в строительной компании ведущими менеджерами должны быть не строители, а профессиональные управленцы. Необходимо, чтобы в высшей школе начали готовить таких специалистов, которые бы являлись руководителями строительных компаний. Сегодня большинство директоров строительных фирм – сами строители в десятом поколении, продолжатели целых профессиональных династий. Но есть требования времени, приходят молодые, которые хотят что-то менять. Этот процесс не остановишь.

– Ваша компания носит название инвестиционной строительной. Что это означает?

– Мы занимаемся не только строительством, но и инвестиционной деятельностью – вкладываем средства в различные объекты в регионах. У нас есть проекты в Москве, Питере, Сочи.

– Инвестировать выгоднее, чем строить самим?

– Все зависит от конкретного проекта. Этот бизнес связан с большой долей риска. Нужно правильно выбрать партнера, просчитать долю инвестиций, точно определить, на каком этапе выгодно продать свою долю, для того чтобы реинвестировать средства в более многообещающий проект. Ведь ситуация в строительном бизнесе меняется очень быстро.

– Риелторским бизнесом вы не думали заниматься?

– Этот сегмент рынка у нас абсолютно не развит. В Москве такая практика существует достаточно давно. Там есть крупные компании, которые являются одновременно и крупным застройщиком, и инвестором, и игроком на рынке риелтерских услуг. В Челябинске риелторы – это мелкие фирмы, которые оказывают всего лишь посреднические услуги, являясь промежуточным звеном между строителем и покупателем.

– В программе по повышению доступности жилья «Рэкком» будет участвовать?

– Мы планируем участвовать в подобных программах наряду с крупнейшими региональными строительными компаниями. Если под ипотечное кредитование из бюджета будут выделяться большие средства, то на рынке начнется строительный бум. Тогда рынок все расставит на свои места.

– Пятилетний юбилей не планируете отметить каким-то новым проектом?

– Строители не слишком любят говорить о своих планах. Скажу так: новые идеи рождаются каждый день. Будем и дальше работать, строить красиво, интересно. Чтобы, взглянув на наш объект, можно было сказать: «Жить надо здесь!»