Ипотека: доступное жилье или долговая яма?

Основным сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования сегодня является отсутствие платежеспособного спроса населения. Низкий уровень доходов большого числа челябинцев, испытывающих острую потребность в улучшении жилищных условий, не позволяет им скопить первоначальный взнос и вносить ежемесячные платежи по кредиту. Однако представители крупнейших челябинских банков полны оптимизма: у местного рынка ипотечного кредитования колоссальный резерв роста.

По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, к 2010 году в стране будет ежегодно выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов. Но сегодня, по данным Института комплексных социальных исследований Российской Академии наук, ипотечными кредитами пользуется только 1,5% населения страны, в то время как почти 70% европейцев и 50% американцев живут в домах и квартирах, купленных в кредит. Актуальные проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития в ближайшие годы рассматривались на круглом столе «Ипотека: доступное жилье или долговая яма?», который в минувшую пятницу организовал сайт ChelFin.ru. Участие в мероприятии приняли представители городской администрации и крупнейших челябинских банков, а также риелторских, оценочных агентств и страховых компаний, без участия которых также не обходится ни одна ипотечная сделка.

Ставка выше чем жизнь

Львиная доля вопросов читателей сайта ChelFin.ru, присланных для обсуждения на круглом столе, была посвящена высоким ставкам по ипотечным кредитам – ежемесячные выплаты в размере 20-25 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, не слишком отдаленную от центра города по силам далеко не всем потенциальным заемщикам. Апеллируя к западным стандартам ипотечного кредитования, не стоит забывать о том, что ставка в 2-4% неприемлема для страны, где официальный уровень инфляции достигает 11-12%, а скрытый – и все 16% в год. Возможности банков по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний момент жестко ограничены ставкой рефинансирования, установленной Банком России на уровне 12% годовых, и ставками по вкладам, редко опускающимся ниже 8% годовых.

И все же даже под существующие процентные ставки покупка квартиры с использованием ипотечного кредита выгодна. По одной простой причине: рост цен на жилье, по самым скромным подсчетам, составляет около 30% в год. И, по прогнозам экспертов, такая ситуация продлится еще не один год. Ставки же по ипотечным кредитам сегодня – от 10% до 16% годовых. Иначе говоря, взять кредит и выплачивать проценты получается выгоднее, чем копить самостоятельно. Те, кто успели взять кредит четыре года назад, фактически вернули свои деньги.

К слову, уже сегодня некоторые банки наряду с фиксированными ставками предлагают ипотечные кредиты с плавающими ставками. Так, банк «Северная казна» разработал кредитную программу с плавающей процентной ставкой для приобретения квартиры в многоквартирном доме сроком на 10 и 20 лет. При подтвержденном справкой с места работы по форме 2-НДФЛ «чистом» доходе заемщика ставка рассчитывается по формуле MosPrime3M + 6,5%, что составляет на данный момент 11,65% годовых в рублях. При «серой» зарплате ставка увеличивается на 1% годовых. Процентная ставка MosPrime3M пересматривается ежеквартально.

«При растущем фондовом рынке плавающая ставка по кредиту может оказаться очень выгодной, но не стоит забывать, что ипотечный кредит оформляется на довольно значительный срок, и что произойдет за это время – предугадать сложно», – предупреждает начальник отдела кредитования физических лиц банка «Северная казна» Ольга Каймакова.

Взнос не дорос

Разумеется, оформлять ипотечный кредит лучше, уже имея какие-то личные накопления. В качестве подтверждения серьезности намерений заемщика банк может потребовать внести первоначальный взнос, составляющий от 5% до 50% стоимости приобретаемой квартиры. Необходимые для этого 300-500 тысяч рублей есть далеко не у каждого потенциального заемщика. Если иной возможности собрать нужную сумму нет, можно оформить краткосрочный потребительский кредит в другом банке. Или открыть специальный ипотечный или обычный сберегательный вклад. «Ипотечным вкладчиком» может стать любой человек, вне зависимости от того, планирует он брать кредит на покупку жилья или нет. Но все-таки в первую очередь вклад предназначен для тех, кто собирается накопить средства на первоначальный взнос на квартиру. Ипотечный вклад может оказаться далеко не лишним и в случае, если деньги на первоначальный взнос есть, но подходящий вариант квартиры еще не найден, да и не мешало бы иметь некоторую сумму на оплату различных дополнительных расходов, неизбежных при оформлении кредита. В Челябинске открыть ипотечные вклады предлагают Челябинвестбанк и челябинский филиал «Юниаструм банка». При открытии целевого вклада с клиентом оговаривается размер ежемесячных вложений, которые необходимы для накопления определенной суммы к заданному сроку. Пополнение допускается в течение всего срока действия вклада, при этом проценты начисляются на общую сумму, независимо от срока внесения дополнительного взноса. Однако для потенциального заемщика, решившего открыть ипотечный вклад, наиболее актуальной проблемой станет существенный разрыв между ростом денег на его вкладе и увеличением цен на жилье. Надо признать, что выражение «накопить на квартиру» давно кануло в прошлое.

Бери кредит, пока молодой

Идеальный для банкира заемщик – это обремененный семьей и детьми гражданин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий высшее образование и стабильную высокооплачиваемую работу с белым заработком. Кроме того, весьма желательно, чтобы в собственности у него имелись квартира, дача, автомобиль и гараж. Однако на практике образ заемщика может существенно отличаться от этой идеальной модели: сегодня на получение ипотечного кредита вполне могут рассчитывать и индивидуальные предприниматели, и вчерашние студенты.

Хорошая новость для предпринимателей, развивающих собственный бизнес, и сотрудников фирм, получающих зарплату «в конвертах»: все большее число челябинских банков вместо стандартного подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ вырабатывает собственные формуляры, позволяющие учитывать не только официальный заработок, но и «серые» доходы. Правда, с существенной оговоркой – «левые» заработки должны носить постоянный характер.

На сайте практически любого крупного банка есть так называемый кредитный калькулятор, который дает потенциальному заемщику возможность в интерактивном режиме рассчитать, на какую сумму и под какой процент может быть выдан кредит, каковы будут сумма переплаты и размер ежемесячного платежа.

По данным ЮУАИЖК, в каждой пятой семье, приобретающей квартиру в кредит, одному или обоим супругам еще не исполнилось 30 лет. У молодых семейных пар с детьми есть возможность оформить ипотечный кредит на льготных условиях. Правда пока спецпредложение разработано только в Сбербанке. Главное преимущество «молодежных» кредитов в Сбербанке – меньшая по сравнению со стандартными условиями сумма обязательного первоначального взноса: всего 5% от стоимости приобретаемого жилья против традиционных 15-30%. Все прочие условия кредитования в рамках программы «Молодая семья» – сроки, ставки, комиссии за обслуживание ссудного счета – совпадают с параметрами займов для всех остальных категорий клиентов. Ипотечный кредит в Сбербанке выдается на 20 лет под 16% годовых в рублях с возможностью досрочного погашения и ежемесячным перерасчетом процентов. По условиям кредита при покупке квартиры в строящемся доме можно отсрочить выплату основного долга на срок до двух лет, проценты по кредиту при этом придется выплачивать ежемесячно. Отсрочку по выплате основной суммы кредита на срок до трех лет могут получить заемщики Сбербанка и при рождении еще одного ребенка. При расчете максимально возможной суммы кредита банк может принять во внимание не только доходы супругов (которые выступают созаемщиками даже в том случае, если один из них не трудоустроен), но и доходы их родителей. Если сумма кредита не превышает 750 тысяч рублей, в качестве обеспечения потребуется лишь поручительство частных лиц, а если размер займа превысит эту сумму, заемщикам необходимо будет предоставить в залог приобретаемую квартиру.

Кроме того, молодые семьи, проживающие в Челябинске, при решении квартирного вопроса могут рассчитывать на субсидии со стороны городских и областных властей. За прошедшие два года в городской программе «Жилье для молодых семей» приняли участие 150 челябинских семей. В 2006 году субсидии на улучшение жилищных условий получат уже 700 молодых семей, проживающих в городах области. По словам начальника управления по делам молодежи администрации Челябинска Дмитрия Обухова, основная масса воспользовавшихся субсидиями – молодые люди с высоким стабильным заработком, уже имеющие некоторые накопления для приобретения квартиры. В таком случае субсидия может быть использована либо на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, либо в качестве последней выплаты при долевом участии в строительстве, либо для завершения строительства собственного дома. Малообеспеченным слоям молодежи в субсидии будет, скорее всего, отказано, потому что она рассматривается скорее как небольшое подспорье для людей, фактически покупающих квартиру или дом самостоятельно.

Городская программа – это только первая ступень. Семьи, получившие субсидию от местных властей, имеют возможность принять участие в федеральной программе. По ее условиям государство может «подарить» молодой паре 18 квадратных метров жилья или примерно 195 тысяч рублей, если она ожидает «прибавления» и все еще рассчитывается за купленную квартиру.

Новостройка – не для ипотеки

С первого апреля 2006 года вступил в силу федеральный закон № 214-ФЗ, который значительно ужесточил требования, предъявляемые к застройщикам, и жестко регламентировал их отношения с дольщиками. Прежде чем приступить к возведению дома, строительные компании должны собрать полный комплект документов, оформить право собственности на землю и получить разрешение на строительство. Как известно, процесс согласования может растянуться на годы, поэтому некоторые челябинские фирмы начинали строительные работы, еще не имея на руках всей разрешительной документации. Кроме того, согласно новому закону нарушение сроков строительства, самовольное отклонение от проекта, неудовлетворительное качество работ являются нарушениями прав дольщиков и чреваты серьезными штрафами.

«Основным сдерживающим фактором, который не дает банкам развернуть широкомасштабное кредитование на приобретение строящегося жилья, остается неготовность застройщиков уйти от так называемых «серых» схем, применяемых при заключении договоров с дольщиками», – считает начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Челиндбанк» Кирилл Петров.

Сегодня покупатели квартир – они же получатели ипотечных кредитов – являются основным источником средств для ведения строительства. А по логике закона, те дома, разрешение на возведение которых выдано после 1 апреля, продавать нельзя, нужно обязательно дождаться сдачи этого дома госкомиссии, а затем объявлять о реализации.

Поскольку ипотека предоставляется под залог приобретаемой квартиры, риск прекращения строительства, возможный на первичном рынке, грозит банку потерей обеспечения кредита. При кредитовании на приобретение жилья на вторичном рынке такой опасности не существует, поэтому большинство банков предпочитают заниматься ипотечным кредитованием именно в этом сегменте. Между тем, как известно, цена квадратного метра на этапе возведения дома значительно ниже среднерыночной, что особенно важно для заемщиков с невысоким уровнем дохода. Вступление нового закона может иметь и еще одно негативное последствие: отсутствие свободных средств в строительных компаниях может на некоторое время заморозить рынок «первички», что в свою очередь приведет к очередному повышению цен на недвижимость. В настоящее время застройщики пытаются найти возможность обойти требования закона, создавая жилищно-строительные кооперативы.

Новые ставки для старых кредитов

Еще несколько лет назад челябинцы не спешили оформлять ипотеку, ожидая, что процентные ставки по кредитам значительно снизятся. Тактика оказалась ошибочной: сегодня бы у них и квартира была, причем доставшаяся не так дорого, и возможность перекредитоваться – взять новый, более дешевый кредит на погашение старого долга.

В этом году о возможности перекредитования официально заявили «Райффайзенбанк Австрия» и Международный Mосковский Банк: программы рефинансирования дают возможность завершить погашение ипотечного кредита, полученного ранее, по более высокой ставке. Постоянная тенденция к снижению процентных ставок и стремление банков «перетянуть» к себе больше клиентов позволяют предположить, что перекредитованием в ближайшее время займутся и другие коммерческие банки.

«Конечно, в данном случае банк несет некоторые убытки, но все же гораздо выгоднее сохранить добросовестного заемщика по современным ставкам, чем потерять его вовсе», – говорит старший специалист по кредитованию физических лиц филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанк Австрия» Елена Валеева.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию меняло процентные ставки уже дважды: в 2003 году ставка была снижена с 18% до 15% годовых, а с 1 января 2006 года вместо единой ставки по кредиту была введена дифференцированная, позволяющая учитывать размер первоначального взноса и срок кредитования.

Но если три года назад заемщики, оформившие кредит на условиях АИЖК, могли перекредитоваться под новую ставку, то сегодня возможности пересмотреть условия кредитного договора нет. По словам представителей агентства, связано это с тем, что в 2003 году количество закладных было небольшим, что позволяло провести одностороннее снижение ставок. Однако это очень трудоемкий процесс, и от практики пересмотра ставок по уже выданным кредитам было решено отказаться хотя бы на время.

Однако появление возможности перекредитования ипотечных ссуд под новые, более низкие проценты уже становится заметной тенденцией. Вообще, необходимо отметить смягчение финансовых условий кредита, которое произошло в большинстве банков в последние год-два. Ощутимо, на 1-2%, снизились не только процентные ставки, но и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платной.

Не плати налоги и спи спокойно

Для тех, кто приобретает готовое жилье или строит новое, российское законодательство предусматривает возможность получения налоговых вычет. В частности, в 220 статье Налогового кодекса РФ говорится о том, что из суммы, подвергаемой налогообложению, должны исключаться затраты налогоплательщика на:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Разумеется, имущественный налоговый вычет не безразмерный – за год от налогов разрешается освободить не более 1 миллиона рублей. Правда, это ограничение не касается выплаты процентов по кредитам, взятым для покупки, строительства или реконструкции недвижимости. Для получения имущественного налогового вычета необходимо написать заявление в Налоговую инспекцию, которое подается вместе с налоговой декларацией и документами, подтверждающими право собственности на приобретенное или построенное жилье, и платежными документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств и процентов по ипотечному кредиту. В конце года «переплаченные» налоги будут переведены на указанный счет. При получении налогового вычета есть возможность вернуть 13% всех затрат на приобретение жилья и обслуживание кредита.

Риелтор вам в помощь

Ипотечных программ сейчас предлагается столько, что выбрать оптимальную становится все труднее и труднее. Да и оформить самостоятельно все необходимые для получения ипотечного кредита документы – занятие не для слабонервных. По оценкам банковских служащих, из десяти человек, решивших оформить ипотечный кредит, заключают сделку только двое. Облегчить задачу потенциальному заемщику призваны ипотечные брокеры. В Челябинске сопровождением клиента на всем пути от выбора банка до подписания кредитного договора занимаются риелторские агентства, они же помогут подобрать подходящий вариант квартиры. Кстати, кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Однако следует понимать, что участие риелторов в процессе подготовки всей необходимой документации еще не гарантирует получение ипотечного кредита в том или ином банке, а лишь упрощает для клиентов процедуру оформления кредита. Разумеется, услуги риелтора не бесплатны. В рамках западной модели ипотечного брокериджа, консультанты, как правило, получают от банков комиссионные за каждого успешного клиента. Россия склоняется к другой схеме работы: обычно деньги берут с потенциального заемщика.

В некоторых банках, в частности, в «УралСибе», уже появилась собственная служба ипотечных брокеров: грамотные консультанты объяснят все тонкости кредитного договора и окажут содействие в составлении пакета документов.

«В скором времени ставки по ипотечным кредитам будут унифицированы, и банки лишатся возможности конкурировать друг с другом только за счет стоимости кредитных продуктов – тогда и придется всерьез задуматься о таком конкурентном преимуществе, как первоклассный уровень сервиса. Мы решили сделать ставку на это уже сегодня», – рассказывает начальник управления организации розничных продаж филиала ОАО «УралСиб» в Челябинске Денис Леонтьев.

А в «Юниаструм банке» пошли другим путем – максимально упростив процедуру оформления заявки (потенциальный заемщик может заполнить заявку на получение кредита в офисе или на сайте банка) и сократив время принятия решения о выдаче кредита до одного рабочего дня. Кстати, «экспресс-ипотека» выдается под разумные 12% годовых.

Грозит ли неплательщику оказаться на улице?

При возникновении финансовых трудностей многие банки готовы на несколько месяцев снизить выплаты по кредиту, а то и вовсе предоставить заемщику, оказавшемуся в трудной жизненной ситуации, «кредитные каникулы». По словам заместителя генерального директора Южно-Уральского агентства ипотечного жилищного кредитования Надежды Обуховой, ей известен лишь один случай, когда квартира, приобретенная в кредит, была продана с торгов за неуплату: супруги развелись и ни один из них не выразил желания погасить задолженность перед банком.

С принятием в конце прошлого года большого пакета поправок и изменений в законодательство (Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы РФ, закон «Об ипотеке» и др.), а также вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2006 года ситуация коренным образом изменилась. Теперь банк, выдавший ипотечную ссуду, в случае неплатежеспособности заемщика имеет право через суд изъять залог, то есть квартиру, в которой проживает неплательщик. Собственно, право на обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке, было у кредитора и раньше: по закону банк имеет право предъявлять взыскание на залог при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительной. В то же время существовали и серьезные препятствия: например, невозможность изъятия единственной имеющейся у должника недвижимости. Такая ситуация, с одной стороны, давала возможность недобросовестным клиентам обманывать банки, а с другой стороны, заставляла банки закладывать финансовые риски в процентные ставки по кредитам. В соответствии с новой редакцией ст. 446 ГПК появилась возможность изымать жилое помещение, даже если оно является для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Более того, сейчас допускается отчуждение жилого помещения, в котором проживают малолетние дети собственника (ст. 292 ГК). Некоторым утешением для выселяемых должников может служить ст. 106 ЖК, согласно которой им для временного проживания должны быть предоставлены помещения маневренного фонда из расчета не менее 6 квадратных метров на человека. Однако, к сожалению, нормативно-правовая база создания таких фондов сегодня отсутствует.