Строительный рынок Челябинска готов сотрудничать со столицей

Ждут ли столичных строителей на региональных рынках коммерческой недвижимости? Таким вопросом задались специалисты компании LCMC в контексте ценовой стагнации рынков строящегося жилья Москвы и Санкт-Петербурга.

Многие эксперты указывают на возможность диверсификации отрасли за счет использования строительных мощностей на рынке коммерческой недвижимости, в том числе регионов. Многие строительные компании, специализировавшиеся на рынке жилья в Москве и Санкт-Петербурге, уже опробовали ранее свои силы в сегменте коммерческой недвижимости – «СТроймонтаж»/Mirax group, ЛенСтройРеконструкция (ЛСР), «Петербургская недвижимость», правда, в основном в пределах обеих столиц.

Однако рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга уже близок к насыщению. «По нашим прогнозам, после удвоения площадей в сегменте торговых центров Санкт-Петербурга темпы нового строительства резко замедлятся, – заявляет директор по развитию LCMC Дмитрий Золин. – Аналогичные процессы наблюдаются и в Москве. Предложение качественных торговых площадей выросло в разы, а денежные доходы населения, обеспечивающие платежеспособный спрос, на проценты. Что касается офисного сегмента, то хотя доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» не превышает 10%, рост арендных ставок практически остановился. Это повлияло на сроки окупаемости проектов, которые удлинились до 7-8 лет. Для застройщиков жилого сегмента, привыкших к использованию дешевых средств дольщиков и срокам возврата средств на уровне 1,5 года, такие сроки совершенно неприемлемы – у них нет оборотных средств, а на получение «длинных денег» за счет банковского кредита в условиях кризиса и непрозрачности структуры большинства строительных компаний они вряд ли могут рассчитывать».

Некоторые застройщики пошли по пути привлечения дольщиков в офисные проекты, то есть продается право собственности на офисы в строящихся бизнес-центрах. Такая практика широко распространена на региональных рынках коммерческой недвижимости, например, на офисном рынке Челябинска 37% введенных в прошлом году офисных площадей было продано. Та же практика действует в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Перми. Однако это свидетельствует, скорее, о ранних фазах развития рынка коммерческой недвижимости и бизнеса в целом, чем является реальной перспективой. Практика покупки офисных помещений для собственных нужд, в основном у государства, была распространена в Москве и Петербурге в 90-е годы.

Другой альтернативой для выхода из кризиса жилищного строительства многие эксперты называют экспансию строителей в регионы. И если в жилом сегменте в этом есть экономический смысл, подкрепленный наличием кредитных ресурсов, конкурентных технологий и хорошего управления, то в коммерческом сегменте есть множество вопросов. «Сегодня на региональных рынках коммерческой недвижимости до половины девелоперов и застройщиков – компании, так или иначе связанные с местным строительным комплексом, – констатирует Дмитрий Золин. – Так, в Челябинске два ведущих девелопера коммерческой недвижимости – «Челябинскстройиндустрия» и «Монолит-Инвест» – принадлежат к строительной отрасли. Первая занимается дорожным строительством, вторая активно работает на рынке строительства жилья. Необходимо отметить, что местные строители не только успели диверсифицировать свой бизнес, но и наладить взаимоотношения со столичными банками, кредитующими местные проекты в коммерческую недвижимость. Поэтому московские и питерские строительные компании смогут прийти на этот рынок лишь имея за собой серьезный кредитный ресурс. Однако они будут лишены важного преимущества – ресурса административного, а также прекрасной ориентации в местном рынке земли, еще менее прозрачном, чем в столицах».

По мнению специалистов LCMC, локомотивом преодоления кризиса строительной отрасли могли бы стать крупные инфраструктурные проекты, со смешанным частно-государственным финансированием. Например, строительство платных автострад, транспортных развязок и иной транспортной инфраструктуры в городах. А также приобретение банками контрольных пакетов акций строительных компаний с целью расширения ипотечных программ на строящиеся жилые объекты.