Жилищно-правовой ликбез

Директор Уральского консалтингового правового центра «Металлург» Сергей Кадышев отвечает на вопросы читателей сайта DomChel.ru, связанные с различными проблемами в наследовании, разделе, покупке, продаже и оформлении прав на недвижимость.

Марина Николаевна: – Во время совместного проживания с бывшим мужем я приобрела 1/2 доли квартиры и оформила ее на себя и несовершеннолетнюю дочь в равных долях. Вторая половина квартиры принадлежит мужу, приобретена до брака. На какую долю квартиры я с ребенком могу претендовать при разводе (3/8, 1/2,1/4)?

Сергей Кадышев: – Вам с ребенком остаются 3/8 (1/4 ребенка и 1/8 – ваша).

Евгений: – Есть 1/4 доля в 2-х комнатной квартире (хрущевке), выделение в натуральном виде невозможно – комнаты больше, чем 1/4, проходные. Вторая сторона предлагала выкупить долю за смешные деньги (30 тысяч рублей), на что было предложено выкупить 3/4 за 150 тысяч. Вопрос не решился. Возможно ли принудить вторую сторону заключить договор коммерческого найма 1/4 доли, так как вторая сторона занимает всю квартиру (сменили замки и т.п.)

Сергей Кадышев: – Можно обязать через суд выплатить компенсацию, исходя из оценки рыночной стоимости квартиры.

Ирина: – Мы с мужем живем в гражданском браке. Полгода назад по ипотеке приобрели двухкомнатную квартиру. Третья часть наличных денег мои, остальные его. Кредит и собственность на квартиру оформлены только на него. Кредит ему предоставили на 20 лет. Если мы в ближайшем будущем зарегистрируем брак, буду ли я иметь какие-то права на квартиру (кредит – 50% стоимости квартиры – мы выплачиваем вместе)? И какие права будут иметь дети (старшему 2 года – он у меня от первого брака, другой скоро родится)?

Сергей Кадышев: – При заключении брака оплата кредита будет производиться из общего имущества супругов, поэтому квартира в случае развода может быть признана судом общей совместной собственностью, но вопрос спорный и зависит от решения суда. Второй вариант – заключение брачного договора, которым для вашей квартиры будет установлен режим общей совместной собственности. Что касается детей, то ребенок от первого брака будет иметь право проживания и наследования в случае вашей смерти. В случае усыновления первого ребенка вашим мужем он будет иметь равные права со вторым ребенком.

Евгения: – Я бы хотела приобрести однокомнатную квартиру по ипотечному кредиту, имея при этом 30% от стоимости жилья, но это оказывается просто не возможно: во-первых, у меня нет официальной заработной платы – 15 000 тысяч, во-вторых, я работаю на ЧП. Я обращалась уже в три банка и везде получила отказ, а квартиры дорожают с каждым месяцем на 2%,что же делать в такой ситуации?

Сергей Кадышев: – Устанавливать правила выдачи кредитов, в том числе ипотечных, входит в компетенцию руководителей Банков. Вам следует обратиться в Кредитный потребительский кооператив, например, «Золотой лев».

Дмитрий: – Я собираюсь взять в аренду жилое помещение. Хотелось бы как-то при этом себя обезопасить от роста цен, от мошеннических действий и прочего. Скажите, пожалуйста, какие документы нужно проверить у арендодателя, нужно ли заключать договор аренды жилого помещения и регистрировать его, и, если нужно, то на какие пункты стоит обратить пристальное внимание.

Сергей Кадышев: – Договор аренды нежилых помещений является одним из наиболее распространенных и востребованных договоров гражданско-правового характера в предпринимательской сфере, заключаемых в настоящее время в нашем городе.

Под договором аренды (имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендаторами могут быть как хозяйствующие субъекты, так и граждане России.

Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

Наталья Валерьевна: – Мы свою квартиру приватизировали в «первую волну», в 1992 году (тогда еще центр приватизации был на Елькина). Есть договор о приватизации и справка об оценке квартиры из БТИ. Но на данный момент, как я понимаю, главным документом, подтверждающим право собственности, является свидетельство из регистрационной палаты (так называемая «зеленка»). Такого документа у нас нет. Какие инстанции нужно нам сейчас пройти и какие справки собрать, чтобы получить свидетельство в регистрационной палате? Или можно сразу с этим давним договором поехать в регистрационную палату?

Сергей Кадышев: – Вам необходимо сначала обратиться в БТИ, вызвать техника для составления технического паспорта квартиры. После получения технического паспорта вместе с договором обратиться в регистрационную службу (регистрационная палата) для регистрации права.

Дмитрий: – Не нашел ответа на сайте DomChel по налогу при продаже и покупке жилья. Я приобрел квартиру в сентябре 2004 года, сейчас хочу ее продать дороже, чем купил, и купить другую. Вопрос – какой налог будет при продаже и при покупке.

Сергей Кадышев: – Налогооблагаемая база будет составлять разницу между первоначальной стоимостью квартиры и ее продажной ценой. Размер налога 13%.

Юлия: – Ситуация следующая. В квартире прописано 5 человек: я, мой бывший муж, мой совершеннолетний ребенок и мои престарелые родители. В квартире проживаем по договору социального найма. Основным квартиросъемщиком является мой отец. 1,5 года назад мой муж по собственному желанию ушел из дома и в настоящий момент его местонахождение мне не известно. Мой муж – алкоголик и ведет, мягко выражаясь, «бродячий» образ жизни. Во время его отсутствия я расторгла с ним брак в судебном порядке. Квартиру необходимо приватизировать, не включая мужа в приватизацию. Скажите, пожалуйста, каким образом можно выписать мужа из квартиры с целью ее дальнейшей приватизации?

P.S. Я слышала, что недавно ввели новшество в законодательство, по которому, в моем случае, можно принудительно выписать моего мужа из квартиры путем подачи соответствующего искового заявления в суд. Правда ли это?

Сергей Кадышев: – Порядок выписки в судебном порядке разъяснялся ранее на сайте, см. предыдущие ответы.

Мария: – Подвальные помещения жилого дома по новому ЖК принадлежат жильцам. По-видимому, кроме тех, которые приватизированы и в собственности. У нас в доме в полуподвале много контор, наверное, большинство из них в собственности имеют помещения.

А как правильно по закону узнать, какие помещения наши? То есть как жильцы-собственники должны узнавать, что им по новому ЖК досталось, а что нет? В регистрационной палате, наверное, про чужую собственность справок не дают.

Сергей Кадышев: – Регистрационная палата предоставляет на платной основе сведения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.