Торговая недвижимость Магнитогорска: киоски уходят

В июне текущего года компания London Consulting & Management Company провела для одного из крупных столичных игроков рынка коммерческой недвижимости исследование рынка торгово-развлекательной недвижимости Магнитогорска. Целью исследования была оценка целесообразности строительства качественной торговой недвижимости (торгового центра), определение его параметров и наиболее эффективной концепции. Полученные расширенные данные заставляют задуматься как строителей, так и крупных торговых операторов.

Магнитогорск является вторым по численности населения городом Челябинской области и одним из крупных индустриальных центров России с общей численностью населения чуть больше 400 тысяч человек. Его градообразующим предприятием является ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», чья доля в общегородском объеме производства составляет 82 процента. Это обуславливает положительные тенденции в социально-экономическом развитии города. В течение последних двух лет комитетом статистики города наблюдается значительный рост товарооборота (обеспеченного, в основном, увеличением физического объема продаж), что ведет к росту строительства торговых площадей.

В соответствии с анализом темпов роста сегментов торговой недвижимости Магнитогорска, наиболее динамично развивающимся сектором в последние годы стали торговые комплексы. По словам управляющего партнера компании LCMC Дмитрия Золина, сам сегмент достаточно неоднороден: подавляющее большинство торговых комплексов – это специализированные торговые центры, торгово-офисный центр всего один, а сегмент торгово-развлекательных центров в Магнитогорске вообще не представлен. Есть лишь ряд торговых центров: торговая галерея «Мост», торговый центр «Гостиный Двор», – в которых незначительно представлена функция общественного питания, фуд-корты в торговых центрах города отсутствуют.

В последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на крупные торговые площади во введенных недавно торговых центрах. Интерес к подобного рода торговым точкам высказывают также федеральные сети, которые являются якорными арендаторами. В Магнитогорске уже представлены все федеральные торговые операторы бытовой техники и электроники: «Эльдорадо», «Мир», «Эксперт». По данным местных риелторов, крупные площади становятся все более востребованы со стороны московских и зарубежных сетевых операторов, планирующих выход на рынок Магнитогорска (среди них «Рамстор», «Real», «Диалог Спорт» и другие. Однако запрашиваемые качественные торговые площади – 1000-3000 квадратных метров – на данный момент отсутствуют в действующих торговых центрах. Именно это обстоятельство не позволяет выйти на рынок ряду федеральных сетей и говорит о высоком спросе на такие помещения в Магнитогорске.

В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости в городе находится на начальном этапе своего развития. Подавляющий объем предложения приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля этого сектора на четвертый квартал 2005 года составила 44 процентов. Оставшиеся 56 процентов поделили между собой рынки (6 %), низкокачественные строения (22 %) и торговые комплексы (28 %). К положительной динамике развития рынка торговой недвижимости можно отнести начало структурных изменений, происходящих последние 5 лет, за счет превышения темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объем ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенных помещений. Так, если объем ввода встроено-пристроенных помещений с 2001 года увеличился на 52 процента, то объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах увеличился в 2,4 раза. Наблюдается тенденция к уменьшению доли низкокапитальных торговых объектов (киосков, павильонов, ларьков). Вместе с тем, вплоть до 2005 года рынки по-прежнему оставались социально-привлекательными объектами для большой части населения города.

Магнитогорск пока отстает от городов-миллионников в динамике переориентации покупателя от низкокачественных торговых объектов в сторону повышения их класса, но относительно высокий уровень доходов населения оказывает непосредственное влияние на формирование культуры потребления горожан, а феномен демонстративного потребления, особенно характерный для России, способствует росту интереса магнитогорцев к брендовым товарам. Кроме того, качественное улучшение состояния предприятий торговли и появление на рынке новых форматов (торговых центров) формируют потребительскую культуру.

В целом, рынок торговых центров Магнитогорска представлен небольшими объектами. В ходе проведенного LCMC исследования стало ясно, что для города достаточно крупными торговыми центрами являются объекты, общая площадь которых составляет 15000 квадратных метров и более. В настоящее время на рынке преобладают торговые центры площадью 10-20 тысяч квадратных метров(42 процента), на долю объектов площадью 3-5 тысяч квадратных метров приходится 33 процента от общего количества действующих торговых центров.

Необходимо отметить, что ценовая ситуация на рынке торговых помещений Магнитогорска находится пока еще на стадии формирования. Уровень арендных ставок в торговых центрах различного качества примерно одинаков, наблюдается лишь небольшой перевес в сторону наиболее качественных и крупных торговых центров. Рост арендных ставок в действующих объектах на рынке, по экспертным оценкам, соответствует темпу инфляции.

В 2006 году на рынке торговых площадей в торговых центрах Магнитогорска ожидается дальнейший поступательный рост предложения. Объем ввода качественных торговых площадей должен превысить уровень 2005 года.

«По мере развития торговой недвижимости можно ожидать появления многофункциональных комплексов, включающих в себя, помимо торговых площадей, офисные, развлекательные и гостиничные площади», – заключает управляющий партнер компании LCMC Дмитрий Золин.