Жилищные вопросы – по полочкам

Редкий собственник квартиры может считать себя юридически подкованным. Обманула строительная компания? При разводе супруги не могут поделить жилье? В подобных ситуациях у большинства из нас, что называется, опускаются руки. Сайт DomChel.ru поможет восполнить юридические пробелы. Сегодня директор Уральского правового консалтингового центра «Металлург» Сергей Кадышев даст ответы на «квартирные» вопросы наших читателей.

– Добрый день, поясните, пожалуйста, несколько вопросов. Ситуация такова: я по договору уступки права требования у физического лица приобрела права, скажем так, на квартиру, все документы, что я с ним рассчиталась, а он рассчитался с застройщиком, есть. В договоре с застройщиком у физического лица оговорено, что дом сдается не позднее 3 квартала 2006 г. Дом до сих пор не сдан, похоже, не будет сдан до конца 3 квартала 2006 г. И при осмотре квартиры выявились недостатки: в одной комнате отсутствовала подоконная доска.

1 вопрос: Я могу подписать акт приема-передачи квартиры с замечаниями?

2 вопрос: Если дом будет сдан не в срок, могу ли я предъявить претензии к застройщику?

3 вопрос: Мне сказали, что надо подписать договор с управляющей компанией заплатить им аванс в 3 тысячи рублей, и только потом будет подписание акта приема передачи квартиры... Но я эту компанию не выбирала и, по-моему, «навязывать» ее никто не может...

4 вопрос: в договоре указана площадь вместе с балконом, сейчас, насколько мне известно, в документах будет площадь без балкона, но платили мы за квартиру с балконом! Договор был заключен в 2005 году, а про площадь (с балконом) я слышала, что вступает с 2006 г. Как быть? Заранее спасибо за ответ, Вероника.

– Отвечу по пунктам.

1) Сначала дом принимается приемочной комиссией, которая составляет акт приемки законченного строительством объекта. Если комиссия уже приняла дом и не учла указанные вами недостатки, то вы имеете право подписать акт приема-передачи квартиры с замечаниями. Свои замечания вы можете указать в приложении к акту.

2) Если застройщиком нарушен срок, предусмотренный договором, то вы имеете право обратиться к нему с письменной претензией о выплате неустойки. Если застройщик откажет в удовлетворении претензии либо оставит ее без внимания, то вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки. Претензию желательно направлять по почте заказным письмом с уведомлением, чтоб в суде были доказательства о том, что вами был соблюден досудебный порядок.

3) Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (п. 1 ст. 163 ЖК РФ).

Ни про какой аванс речь в кодексе не идет.

4) В соответствии со ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

– Меня зовут Ирина, мне 24 года. У моих родителей есть 3-комнатная квартира 121 серии (68 кв.м.), на Северо-западе Челябинска. В приватизации этой квартиры участвовало 4 человека: я, мама, отчим и его дочь (18 лет). Дочь сейчас живет в Германии, но у нее российское гражданство, она имеет долю в этой квартире.

Я бы хотела забрать свою долю (17 кв.м.) в этой квартире, не продавая квартиры. Как это можно сделать юридически грамотно? Просто прийти в банк и взять кредит на 500 тысяч рублей родители не могут, т.к. официальная зарплата у них невысокая.

Существует ли какая-нибудь программа в банках, где можно под залог 3-комнатной квартиры взять деньги в банке?

Деньги нужны на первоначальный взнос на квартиру. Программа, где под залог имеющегося жилья берется другое, не подходит. В общем, суть вопроса такая, как можно забрать свою долю, с чего начать, куда обращаться, какие документы собирать? Заранее большое спасибо!

– Ирина, предлагаем вам воспользоваться договором ипотеки. По договору об ипотеке (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)») одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. То есть вы получаете денежные средства под залог своей доли в квартире.

Более подробные условия ипотеки и перечень необходимых документов вы можете узнать в банке, который предоставляет такие услуги.

– Здравствуйте! Во время совместного проживания с мужем мои родители купили нам квартиру, оформили и приватизировали на меня (квитанции об оплате сохранились), но в виду обстоятельств прописали в нее одного мужа (я с детьми прописана в другом месте).

В настоящее время муж не живет с нами.

1. На какую долю квартиры он может претендовать при разводе?

2. Что можно сделать, чтобы муж и его дети в другом браке не могли претендовать на долю в квартире? С уважением, Яна.

– В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника (в данном случае за супругом) не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Поскольку данная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно.

Для более подробной консультации необходимо знать, по какому именно договору эта квартира досталась вам. Если родители заключили договор купли-продажи на себя, а затем через договор дарения оформили квартиру на вас, то вы будете являться единственным собственником квартиры. Данная жилая площадь не будет подлежать разделу при разводе, так как не относится к совместному имуществу супругов. Если же договор купли-продажи был оформлен на вас, то эта квартира будет признана совместной собственностью (если нет доказательств, что квартира приобретена именно родителями), так как в соответствии с пунктом 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

P.S.: Задать свои вопросы юристу вы можете, отправив их по адресу lapteva@info74.ru.