Жилье в Болгарии: у самого Черного моря…

Болгария — самая «покупаемая» страна в уходящем сезоне. Одной из причин востребованности болгарской недвижимости послужило вступление страны в Евросоюз в январе 2007 года. Однако финансовые сливки сняли англичане, которые еще до вступления Болгарии в ЕС скупали целые села на кредитные средства своих банков. Как известно, жители британских островов извлекать прибыль умеют. И действительно, в течение нескольких лет цены в стране росли ежегодно на 35–40%. Хотя сейчас такого существенного роста ожидать уже не следует, Болгария по-прежнему показывает серьезную прибыльность среди стран Восточной Европы.

В то же время аналитики ведут все больше разговоров о том, что рынки восточноевропейских стран оказались сильно переоценены, а следовательно, можно ожидать снижения цен на недвижимость. Время краткосрочных вложений прошло. Если в 2005 году цены на недвижимость в Болгарии выросли в среднем на 37%, то в 2006 удорожание составило уже 16%. Но поскольку уровень цен на болгарскую недвижимость несколько ниже, чем в большинстве европейских стран, она сохранила свою инвестиционную привлекательность.

Если говорить о россиянах, то они заняли второе место после британцев по объемам инвестиций в рынок болгарской недвижимости. Помимо привлекательных цен и значительного улучшения качества жилья, притягательной для наших соотечественников является близость языка и менталитета братьев-славян. Болгарское Черноморское побережье знакомо и обжито еще с советских времен. Курорты – «Солнечный Берег» (недалеко от Бургоса), «Золотые пески» (в окрестностях Варны), где в основном развивалась индустрия туристического отдыха, и сегодня наиболее востребованы у покупателей ликвидного жилья.

Поскольку протяженность болгарского Черноморского побережья не так велика, как испанского Средиземноморья, привлекательных мест для строительства становится все меньше и меньше. Стоимость же объектов, расположенных на первой береговой линии, повысилась за последние годы почти в два раза. Черноморское побережье сейчас активно застраивают комплексами апартаментов и таун-хаусов, уровень которых полностью соответствует бизнес-классу. В районе курортов цены по болгарским меркам высокие: до 1600 евро за кв. м. Однокомнатную квартиру-студию в апарт-отеле с бассейном, рестораном, парковкой, охраняемой территорией, неподалеку от моря можно приобрести по цене от 40 тысяч евро. Панорамные апартаменты с одной спальней обойдутся примерно в 75–80 тысяч евро.

Правда, сложно сказать, что такие вложения принесут существенную прибыль: рост цен уже не такой, каким был пару лет назад. К тому же курортный сезон здесь менее продолжительный, нежели на Средиземноморском побережье, а значит, рентабельность сдаваемого в аренду жилья подвержена серьезным сезонным колебаниям. Поскольку рынок аренды в Болгарии пока не сложился, специалисты утверждают, что расчет доходности пока что рискован. Реально она исчисляется 5–8% в год. Поэтому имеет смысл присмотреться к строящимся комплексам в районах горнолыжных курортов и минеральных источников. Квартиры в таких районах могут пользоваться спросом в любое время года. И цены вполне приемлемы. Например, апартаменты с одной спальней в строящемся комплексе Riverside Ski Resort в центральной части горнолыжного курорта Банско можно купить за 50–60 тысяч евро.

В Софии средняя цена квадратного метра равняется около 1050 евро. В пригороде двухэтажный дом можно купить за 90–100 тысяч евро, трехэтажный – за 180. Самая дешевая недвижимость в Болгарии – дома, расположенные в так называемой материковой части страны, вдали от моря. Старый домик с неплохим участком можно купить даже за 20–30 тысяч евро. Но и продать его будет непросто: все-таки покупателей в первую очередь привлекает знаменитое Черноморское побережье, а что делать российским горожанам в болгарских селах, лесах или горах – не очень понятно.

По болгарскому законодательству покупка жилой недвижимости для иностранных граждан возможна как на физическое, так и на юридическое лицо. А вот приобретение земельных участков для нерезидентов запрещено, даже если эти квадратные метры прилегают к купленной вилле или коттеджу. Сейчас для того чтобы оформить в Болгарии право на владение даже 6–10 сотками, иностранцам приходится регистрировать фирму (с номинальным участием болгарского капитала) и уже на нее записывать дачный участок.

Иностранному гражданину при покупке жилья достаточно предъявить загранпаспорт, если же он выступает в качестве юридического лица, нужно иметь при себе учредительные документы на фирму. При оформлении сделки у нотариуса потребуется предъявление выписки из регистра собственности о финансовой и юридической чистоте объекта, выставленного на продажу, и праве собственности на него продавца. Также необходим еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой. Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляется размер госпошлины на сделку и нотариальные сборы. В общей сложности они не превышают 4%. Также покупателем оплачивается НДС – 20% от оценочной суммы.

Владелец недвижимости обязан ежегодно выплачивать налог на имущество, размер которого не зависит от статуса владельца и одинаков как для физических, так и для юридических лиц – 0,15%. Кроме того, инвестору придется выплачивать таксу за вывоз мусора в размере 1,5% от налоговой стоимости объекта.

Что касается ипотеки, то болгарские банки не очень охотно предоставляют кредиты иностранцам. Однако некоторые компании-застройщики дают покупателю возможность вносить деньги частями: рассрочка обычно дается на год.

Поскольку в последнее время усложнилась процедура получения вида на жительство в Болгарии и его продления, то вопрос пребывания в стране решается путем оформления краткосрочных виз. Это вполне приемлемо для тех, кто рассчитывает пребывать в своем болгарском доме во время летних отпусков.

Продолжение следует…

Сайт DomChel.ru благодарит международную компанию Flanders Home за помощь в подготовке материала.