Олег Никулин, руководитель представительства НАМИКС по Челябинской области: «Результаты в малоэтажном строительстве могут быть впечатляющими: необходимо желание, калькулятор и современные технологии»

До кризисного обвала 2008 года тема малоэтажного строительства стремительно набирала обороты: жить в своем доме на земле хотели многие. Осень 2008 года отодвинула эти планы, и лишь сегодня к ним начали возвращаться и устоявшие в кризис застройщики и, что очень важно, государственные структуры и некоммерческие организации. Одной из них, созданной в середине «нулевых», является Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). В конце 2010 года руководителем Челябинского представительства агентства был назначен известный в области предприниматель Олег Никулин. Чем будет заниматься агентство, какие проекты реализовывать, какими финансами будет располагать и как ими распоряжаться – об этом глава челябинского представительства НАМИКС рассказал сайту DomChel.ru.

– Расскажите, пожалуйста, в двух словах, какие задачи решает НАМИКС?

– Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства – это некоммерческое партнерство, объединяющее участников рынка малоэтажного строительства, агентство – партнер программы «Свой дом» партии «Единая Россия». В составе НАМИКС организации самого разного профиля: девелоперские и строительные компании, лучшие производители материалов и оборудования для малоэтажного строительства, финансовые институты.

Своими задачами агентство считает изменение структуры жилищной политики в пользу малоэтажного строительства, его переориентация на современные и энергосберегающие технологии. Ведется большая работа по разработке и внедрению эффективных механизмов финансирования индивидуального и малоэтажного строительства с привлечением в регионы инвестиций, в том числе с применением механизмов ГЧП.

– Как федеральный центр сегодня поддерживает тему малоэтажного строительства?

– В развитии малоэтажного домостроения на сегодня заинтересованы и федеральные и региональные власти. В соответствии с поручением президента РФ от 24.07.2009 г. №Пр-1890 структура жилищной политики была изменена в пользу малоэтажного жилищного строительства и поставлена задача к 2015–2020 г. обеспечить объемы малоэтажного строительства на уровне 65-70% от общего объема возводимого жилья. Чтобы эти планы стали реальностью, необходимо строить до 150 миллионов «квадратов» в год или до одного миллиона индивидуальных домов ежегодно. Задача вполне разумная, позволяющая увеличить общие темпы развития жилищного строительства. Для такого увеличения объемов жилищного строительства потребуется и наращивание производства строительных материалов в 1,5-2 раза. Сегодня принят ФЗ «О предоставлении финансовой поддержки за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ» на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда в малоэтажные дома, но региональные власти должны предоставлять земельные участки бесплатно, это в свою очередь, позволит снизить стоимость строительство квадратного метра и обеспечить людей комфортным жильем.

Государством выработаны и другие финансовые и организационные механизмы стимулирования индивидуального и малоэтажного строительства и региону их надо активней использовать. Поэтому цель НАМИКС – поддерживать этот интерес всеми доступными способами, решая те организационные вопросы, с которыми сегодня сталкиваются челябинцы, желающие построить свое индивидуально жилье.

– Чем продвижению темы малоэтажного строительства в нашей области должна помочь областная власть?

– Основными проблемами на пути развития малоэтажного строительства принято считать сложности выделения земельных участков, затратность строительства объектов транспортной, социальной инфраструктуры, подключение к сетям и длительную процедуру получения разрешительной документации.

Однако не менее важен вопрос компетенции всех участников этого процесса, выработка и исполнение четких и эффективных правил освоения территорий. Прежде всего, это разработка и принятие законодательной базы по применению механизмов ГЧП, закона о развитии малоэтажного и коттеджного строительства, закона о выделении земельных участков многодетным семьям, создание муниципальными образованиями условий для льготного выделения земельных участков под индивидуальное строительство. Кроме этого необходима поддержка застройщиков, осуществляющих строительство малоэтажных жилых домов с акцентом на строительство в сельских районах. Отдельным вопросом является финансирование или софинансирование работ по подведению коммунальной и дорожной инфраструктуры, поиск возможных вариантов поддержки поставщиков электроэнергии и газа в качестве инвесторов в проекты многоквартирных или «доходных домов» – арендного жилья, чего в нашей отечественной практике пока, к сожалению, нет.

– Как складываются взаимоотношения НАМИКС и руководства Челябинской области?

– Сейчас ведутся согласования с минстроем Челябинской области и ЮУ КЖСИ по подготовке к подписанию соглашения о сотрудничестве между правительством области и НАМИКС. Соглашение будет способствовать развитию строительной отрасли в регионе и дальнейшей реализации инвестиционных проектов индивидуального строительства. Итогом нашего взаимодействия уже в ближайшее время для тысяч челябинцев должно стать решение жилищной проблемы, семьи смогут получить отдельные благоустроенные квартиры или возможность построить свой собственный дом.

– Есть ли сегодня интерес к малоэтажке у населения? Хотят ли люди жить в собственном доме на своей земле?

– По статистике, сегодня более половины всех россиян видят решение своей жилищной проблемы в строительстве индивидуального жилого дома в городской черте или в сельской местности. Это желание совпадает с курсом, выбранным правительством России, ставящим сегодня перед регионами задачу увеличения доли малоэтажного домостроения в общем объеме жилищного строительства.

Объём рынка малоэтажного и коттеджного строительства в УрФО имеет большой потенциал и по оценкам аналитиков составляет до 100 тысяч домов в год. Российские жители в понимании комфорта проживания приблизились к европейским странам, где жизнь за городом уже стала нормой. Учитывая эти факторы, можно утверждать, что строительство малоэтажного жилья – достойная альтернатива возведению панельных и монолитных высоток, и оно вполне может стать решением проблемы доступного жилья в России.

– Что сегодня происходит в Челябинской области, как продвигается работа с малоэтажным жильем?

– В январе 2011 года мы объявили конкурс среди компаний, занимающихся застройкой коттеджных поселков, за право организовать на своей территории постоянно действующую выставку современных технологий малоэтажного и коттеджного домостроения «Ваш новый дом». Это будет первая в Челябинской области экспериментальная площадка для производителей современных материалов, технологий и строительных организаций в малоэтажном и коттеджном строительстве.

– Как агентство и его партнеры по реализации этого серьезного проекта предлагают сделать малоэтажку доступной для среднего горожанина или жителя сельской местности?

– Во-первых, необходимо снизить стоимость без потери качества строительства за счет применения современных и инновационных технологий (прежде всего малоэтажного). Во-вторых, максимально исключить не связанные со строительством затраты на инфраструктуру и приобретение земельных участков под строительство.

Специалисты одной из управляющих компаний, продвигающих малоэтажное строительство в области подсчитали, что стоимость получения согласований, разрешений, заключений и регистраций для начала строительства на территории 150 га девелоперу обойдется в сумму около 150 миллионов рублей при обязательном получении согласований в 25 организациях!

Поэтому главная задача – минимизация цены квадратного метра малоэтажного жилья за счет исключения из его цены затрат на согласование и строительство инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной). Это позволит создать условия для выделения инженерных сетей в отдельный бизнес с возвратом вложенных средств за счет снижения инвестиционной составляющей. При возведении инфраструктуры и её составляющих необходимо задействовать механизмы государственно-частного партнерства, возлагающие на застройщиков определенные обязательства по строительству объектов социального назначения. Для решения вопросов о доступности индивидуального жилья в сельской местности, на наш взгляд, необходимо создание сельских молодежных жилищно-производственных комплексов, льготное выделение земли и государственная поддержка.

– А как быть с социально незащищенными категориями граждан – инвалидами, молодыми и многодетными семьями?

– Им, несомненно, также нужна господдержка на улучшение жилищных условий. И здесь необходимо как приобретать готовое жилье, так и создавать условия для его удешевления – компенсировать проценты по ипотечным кредитам или предоставлять субсидию на первоначальный взнос.

– Несколько слов о современных технологиях в малоэтажном строительстве?

– Широкое распространение в период кризиса получили технологии каркасно-панельного домостроения на деревянном и легком стальном каркасах (ЛСТК), активно внедряются технологии структурированных теплоизоляционных панелей и структурных бетонов. Эти технологии дают резкое увеличение темпов строительства и сдачи объектов при достаточном качестве и комфорте, эти решения на наш взгляд должны рассматриваться в регионах, как приоритетные и позволяющие решить задачи переселение людей из ветхоаварийных домов, где одним из факторов при строительстве учитывается возможность строить дома в независимости от сезонности.

Все помнят недавний пример лета 2010 года, когда в очень короткие сроки для погорельцев, потерявших жилье в результате пожаров, были построены новые современные дома. Это стало серьезным толчком интереса к малоэтажному строительству и, следовательно, спроса на малоэтажные проекты по этим технологиям. Можно сказать, что произошло самое важное: тысячи людей поверили, что строить быстро, качественно и недорого можно не только на словах.

– Государственно-частное партнерство – это участие государства в создании объектов инфраструктуры. У нас в области такого опыта пока нет. Вы считаете, что сегодня это реально?

– В первую очередь в области должен быть разработан закон о ГЧП. В нем четко должны быть прописаны все ступени реализации проекта, начиная от того, как выделяется земельный участок, как получаются технические условия подключения к инженерным сетям, как утверждается проект дорожной сети, всё вплоть до этапа реализации жилья.

Традиционно в России общественная инфраструктура развивается за счет бюджетного финансирования. В связи с привлечением в строительство объектов инфраструктуры внебюджетных источников финансирования (частного капитала, как собственного, так и заемного) решается сама проблема снижения себестоимости не только малоэтажного, но и многоквартирного строительства.

Проекты, реализуемые с применением механизмов ГЧП, позволят обеспечить сбалансированные интересы между участниками, и это будет являться серьезным толчком для комплексного развития территорий в области.

– Сегодня федеральным центром поставлена задача строить жилье по цене 20 тысяч рублей за квадратный метр. За счет чего это возможно?

– Вообще, себестоимость квадратного метра, если мы говорим о малоэтажном жилье складывается из нескольких факторов. Порядка 25% в ней составляет собственно стоимость дома, 15% – отделка, около 30% – стоимость земли, включая территориальное планирование, перевод земли из одной категории в другую, 30% – это стоимость подключения к коммуникациям, в некоторых районах РФ, по данным НАМИКС, она доходит до 50 % и является главным тормозом развития и застройки территорий.

Современные технологии позволяют построить сейчас дом в пересчете на кв.м с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 10 до 12 тыс. руб., подведение коммуникаций до дома 2-3 тыс. руб., фундамент, окна, отделка 3-5 тыс. руб. себестоимость порядка 18-20 тыс. руб. за квадратный метр , и полторы-две тысячи составляет норма прибыли компании-застройщика. То есть цена 20-22 тыс. руб. за квадратный метр абсолютно реальна, всё зависит от технологии и квалификации сотрудников организации и от того, как решены вопросы выделения земли и коммуникаций. Поэтому без участия государства в создании инженерной инфраструктуры трудно говорить о доступности индивидуального жилья для большинства россиян.

– Что вы вкладываете в понятие «доступное жилье»?

– Сегодня наше население живет либо в многоэтажных домах, либо в индивидуальных малоэтажных. Говоря о доступности, необходимо определиться с главным: доступность покупки жилья или доступность обеспечения жильем.

Критерием доступности покупки жилья в России сегодня является соотношение совокупной заработной платы семьи и стоимости приобретенного жилья определенной площади. При этом полученный таким образом коэффициент считается приемлемым, когда его значение соответствует величине 3,5-4 года, то есть за это время семья, состоящая из трех человек, сможет рассчитаться за приобретенную квартиру или индивидуальный дом.

Под доступностью в обеспечении жильем понимается увеличение объемов стройки при сохранении запланированных затрат бюджета. Это обеспечивается за счет применения современных организационно-финансовых моделей при реализации таких проектов. Речь прежде всего идет о внебюджетном финансировании, через государственные фонды и жилищные программы.

– Житейский опыт показывает, что сообща делать, а особенно что-то строить, гораздо легче. Достаточно вспомнить опыт МЖК. Будет ли использоваться механизм объединения всех заинтересованных для реализации проектов малоэтажного жилья?

– На сегодняшний день рассматривается законопроект «О внесении изменений в законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Его основной целью является развитие малоэтажного строительства за счет создания жилищных некоммерческих объединений граждан. Это позволит повысить доступность жилья для семей со средними доходами. Особенно интересна правовая форма закрытого кооператива малоэтажного жилья и индивидуальных застройщиков. Кооператив может быть создан исполнительным органом государственной власти или местным самоуправлением, его членами могут стать очередники, а если будет принят региональный закон, то туда могут войти и молодые семьи и работники бюджетной сферы.