Доход с аренды – невыгодный заработок?

Инвестировать в российское жилье невыгодно. Максимальная доходность от сдачи квартиры в крупных городах страны – 7 процентов годовых. При этом окупаться недвижимость может более двух десятков лет. К такому выводу пришли аналитики федерального портала «Мир квартир». Сайт DomChel.ru рассчитал, сколько можно заработать на сдаче в аренду челябинского жилья.

Вкладывать деньги в ходовую однокомнатную квартиру экономкласса в крупном городе России невыгодно: максимальная доходность, которую может принести такая инвестиция составляет всего семь процентов годовых.

По данным аналитиков федерального портала «Мира квартир», самые высокие арендные ставки платят наниматели квартир в Москве. Средняя стоимость аренды типичной «однушки» у метро в феврале 2013 года составляла 35 376 рублей. Если покупать такую квартиру на вторичном рынке, то в феврале за нее пришлось бы отдать 6,97 миллиона рублей. За год эта квартира может принести арендодателям 424 512 рублей, то есть срок окупаемости жилплощади составит 16,4 года, а ежегодный валовый доход – 6,1 процента.

Если учесть, что собственник платит налог с доходов и оплачивает коммунальные услуги (по подсчетам экспертов, около 1,5 тысяч рублей без воды и электричества), то ежегодный доход, приносимый квартирой, уменьшится в 1,2 раза, срок окупаемости вырастет до 20 лет, а доходность упадет до 5 процентов. Кроме того, если приобретенное жилье требует ремонта, то даже при более высоких ставках аренды окупаться оно будет дольше и приносить меньше. А вот если те же деньги отнести в банк под 12 процентов годовых, то ежегодный доход будет в 2,3 раза больше.

Из исследованных «Миром квартир» 11 городов быстрее всего (за 15 лет) можно окупить однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону, она же принесет покупателю наибольший доход – 11,7 процента. Дольше всего будет окупаться квартира в Новосибирске – 22 года, она же принесет худшую доходность – всего 4,5 процента.

Напомним, в конце 2012 года аналитики компании «Финэкспертиза» представили свои расчеты доходности инвестиций в жилье. Выяснилось, что быстро окупить вложения в однокомнатную квартиру 40 кв. м, сдавая ее арендаторам, возможно лишь в трех субъектах РФ – Магаданской и Амурской областях, Камчатском крае. Если купить квартиру на «вторичке» в этих регионах за собственные средства и сдать квартирантам, она окупится за 7-8 лет. Если взять кредит, то срок окупаемости растянется на 13-14 лет. Дольше всего «отбивать« вложения придется собственникам квартир в Пензенской области, Чечне и Москве. Жилье, приобретенное там полностью за свои деньги, будет окупаться в этих регионах 22 года.

Стоит ли приобретать жилье специально для сдачи в аренду в Челябинске? Для расчетов сроков окупаемости квартиры, сдаваемой в наем, будем опираться на средние значения, вычисленные тем же порталом «Мир квартир». Так, средняя цена продажи квадратного метра однокомнатной квартиры на конец марта 2013 года – 41 тысяча рублей. Средняя цена аренды «однушки» – 13,3 тысячи рублей. Приобрести квартиру площадью 40 квадратов можно за 1,64 миллиона рублей. Сумма полученного от квартиросъемщика дохода за год будет равняться 159,6 тысячи рублей – на то, чтобы окупить жилье потребуется 10,2 года. Многие арендодатели перекладывают коммунальные платежи на плечи нанимателей. Но если собственник решит не только оплатить квитанции, но и заплатить подоходный налог в размере 13 процентов, его суммарный доход в год составит 120 852 рубля. А значит, общее время окупаемости квартиры вырастет более чем на 13,5 лет. Годовой доход до уплаты налогов и отчислений на коммунальные услуги для собственника не самой маленькой челябинской «однушки» составит 9,7 процента. После необходимых выплат остается 7,3 процента годовых.

Получается, что доходность от сдачи жилья «по закону» меньше, чем доходность банковских вкладов. Если сумму, потраченную на недвижимость, положить на год в банк, то можно получить 10,5-11 процентов дохода. Такие ставки по рублевым долгосрочным вкладам, судя по декабрьскому обзору сайта ChelFin.ru, предлагают банки. В мае 2012 года сравнение доходности банковских вкладов и недвижимости было в пользу квартир. Тогда банки в среднем предлагали 8,5-9,5 процентов дохода – примерно столько же, сколько можно было заработать на сдаче в аренду.

Добавим, что в последний год эксперты рынка аренды наблюдают некоторое снижение спроса на съем жилья. В основном это происходит из-за роста предложения среди более доступных для покупки малогабаритных квартир. Так что для получения высокого постоянного дохода от сдачи нужно не только купить ликвидное жилье, но и быстро найти нанимателя.